Создаю свои компании для реализации проектов ИЖС и флиппинга — 24 июля 2026 г. в 12:26:53.713
Создаю свои компании для реализации проектов ИЖС и флиппинга Бизнес краудлендинговой платформы экономически похож на SaaS. Сначала разрабатываешь ИТ-инфраструктуру и юридическую конструкцию, затем набираешь клиентскую базу — и на определённом масштабе высокие постоянные затраты размываются, компания становится высокорентабельной. Это в теории. На практике до высокой рентабельности ещё нужно добежать. Чтобы любая краудлендинговая платформа могла выйти хотя бы в «ноль», ей нужно выдавать займы на 200 млн рублей в месяц. При комиссии 5–6% выручка с этого объёма составит 10–12 млн рублей. Это та сумма, на которую можно хоть как-то развиваться. Всё, что ниже — очень грустная история про существование на грани выживания, с операционными убытками и без развития. А высокая, похожая на SaaS, рентабельность под 30% появится на масштабе 15–20 млрд рублей выдачи — и 1 млрд рублей комиссионной выручки. Что делать платформе, которая пока не достигла целевых цифр? Нужно повышать рентабельность, чтобы не удлинять себе путь к цели и не страдать. Первое, что приходит в голову — увеличить комиссию за выдачи. Но в этом случае займы станут слишком дорогими, а условия — не конкурентоспособным для заемщиков. Не подходит. Второй вариант — создать своего заёмщика, который профессионально управляет проектами. Он так же, как и другие заёмщики, будет размещать на платформе оферты, привлекать деньги на реализацию проектов и по их завершении выплачивать инвесторам проценты. А премию, которая останется, оставит себе — это и будет дополнительной маржой для бизнеса платформы. Для примера, по такой же схеме работает платформа Lendly. Большинство её проектов коммерческой недвижимости реализует аффилированное основателю лицо. Для работы с ипотечными закладными у них также есть юрлицо, аффилированное платформе. Я вижу такую конструкцию более выгодной не только для платформы, но и для инвесторов. Представьте: платформа получает надёжного заёмщика, которого может лучше контролировать, а инвесторы — новые проекты для размещения денег с ещё более низкими рисками. Допустим, у платформы есть «свой» заёмщик. Какими проектами ему заниматься? Как я писал в одном из предыдущих постов, поиск высокорентабельных проектов похож на поиск иголки в стоге сена. Экономике плохо, а вместе с ней кризис переживает коммерческая недвижимость: ГАБы не продаются, спрос на склады падает, обороты стрит-ретейла не растут. На этом фоне проектов с доходностью от 50% годовых на рынке нет. А всё, что ниже этой отметки, плохо выдерживает дорогие деньги. За два месяца поисков, более сотни переговоров и десятков встреч мне с командой так и не удалось найти адекватного проекта в сегменте коммерческой недвижимости. Однако есть другие рынки, на которых ещё остаются «островки доходности»: ▪️ Флиппинг квартир класса бизнес и выше. У людей, которые приобретают такое жильё, деньги есть независимо от экономической ситуации. А флипперов, которые умеют работать в этом сегменте, очень мало, потому что на реализацию подобных проектов им нужны суммы от 100 млн рублей. Для частных инвесторов это многовато, поэтому конкуренция в нише низкая. ▪️ Флиппинг загородных домов. Недавно я писал про это новое для России направление. Там конкуренция ещё ниже, чем в квартирах, а доходности — выше настолько, что флипперам квартир и не снилось. ▪️ Строительство по ДСП под льготную ипотеку. Боль отрасли — дефицит собственного капитала. Если этот дефицит устранить, то получим не самый плохой по доходности бизнес. Чтобы не отвлекаться от развития платформы, в каждом таком бизнесе у меня будет партнёр с релевантным опытом. Они будут управлять процессами и участвовать своими деньгами в каждом проекте. К слову, партнёров-соучредителей я уже нашёл, бизнес-модели мы посчитали. Первые подобные проекты должны появится уже в этом году. Планирую, что флиппинг домов появится первым, в ближайшие месяцы, а флиппинг квартир чуть позже — примерно в ноябре–декабре.