🔎 Земельное расследование. Часть 1 — 24 июля 2026 г. в 09:10:05.428
🔎 Земельное расследование. Часть 1 📜По выписке из ЕГРН всё идеально. Но после проверки я нашла восемь серьёзных рисков. Пока я прошлую неделю отсутствовала и была без связи, клиентка нашла участок и планировала входить на сделку. Но решила дождаться меня) Обратилась за сопровождением сделки по покупке двух земельных участков общей стоимостью около 2 миллионов рублей. Договор купли-продажи уже был подготовлен. Она попросила меня проверить договор купли-продажи и, как сказала сама: — «Ольга, просто посмотрите быстро, всё ли в порядке с участками» Но я давно не умею «просто смотреть»👆 Потому что земля — один из самых сложных объектов недвижимости. И моя задача — увидеть то, что не видно обычному покупателю. Именно поэтому каждая проверка для меня — это настоящее земельное расследование🧐 На первый взгляд всё выглядело идеально. ✔️ Земли населённых пунктов. ✔️ Вид разрешённого использования — для дачного строительства. ✔️ Межевание проведено совсем недавно. ✔️ По выписке из ЕГРН никаких ограничений. Большинство покупателей на этом этапе уже подписали бы договор👆 Я начала проверять: 📌 Правила землепользования и застройки. 📌 Генеральный план. 📌 Градостроительную документацию. 📌 НСПД. 📌 ЗОУИТ. 📌 Подъездные пути. 📌 Информацию в администрации и отделе архитектуры. И буквально с каждым этапом проверки открывались новые обстоятельства😳 Первое открытие — зона затопления. В выписке ЕГРН её нет❌ ❗️А вот на картах НСПД она есть❗️ Это означает, что строительство капитального дома возможно только при соблюдении специальных требований. Необходимо выполнять инженерную защиту территории от негативного воздействия воды. А это уже совсем другие расходы: ✔️ инженерные изыскания; ✔️ дополнительные проектные решения; ✔️ специальные защитные сооружения; ✔️ укрепление территории; ✔️ увеличение стоимости строительства. Именно поэтому я всегда говорю: Не всё, что отсутствует в выписке ЕГРН, отсутствует в реальности👆 Следующее открытие оказалось ещё интереснее. ❗️Вся территория продолжает отображаться в зоне комплексного развития территории (КРТ)❗️ После моего запроса продавец предоставил решение суда, согласно которому эта зона уже отменена. Апелляция также оставила решение в силе. Казалось бы — вопрос закрыт. Но нет…. После общения с администрацией выяснилось, что изменения ещё не внесены в Генеральный план, ПЗЗ и другие градостроительные документы. По словам специалистов администрации, этот процесс займёт ориентировочно от одного до двух лет. То есть юридически вопрос уже решён. А фактически — во всех официальных документах зона КРТ продолжает существовать. Но и это оказалось ещё не всё... ❗️Во время общения с отделом архитектуры выяснилось, что готовится установление новой охранной зоны газопровода. Официально её ещё нет. В открытых источниках информации тоже нет. Но решение уже принято, и документы находятся в стадии подготовки. А значит, после утверждения зоны часть участков может получить дополнительные ограничения на строительство. Об этом невозможно узнать, если ограничиться только выпиской ЕГРН. Дальше я проверила подъездные пути. И увидела ещё одну проблему. ❗️После раздела большого массива несколько участков вообще остались без официального доступа к дороге. Продавец показал схему, нарисованную фломастером, где в будущем должны появиться дороги. Но рисунок — это не документ. Проект межевания отсутствует. Дороги официально не сформированы. А значит, существует риск установления сервитута или возникновения проблем с подъездом. Для клиентки это было новое слово и на месте она этого вообще не заметила, и была сильно удивлена. После этого я перешла к проверке самого продавца. Именно там расследование стало ещё интереснее…🤪 Продолжение расскажу в следующем посте. 🔎🌿