Топ-4 застройщика в зоне риска: разбор кредитного качества
Топ-4 застройщика в зоне риска: разбор кредитного качества По итогам голосования пишем о зоне риска в секторе девелоперов 🔥 🥇 1 место — АПРИ Метрики 👇 — Выручка: 12,0 млрд руб. (+29% г/г) — Опер. прибыль: 3,42 млрд руб. — Фин. расходы: 3,43 млрд руб. — Чистая прибыль: 121 млн руб. (было 979 млн) — Долг: 55,2 млрд руб. (проект ~39 млрд, облигации 15,6 млрд) — Кэш: 975 млн руб. — CFO после процентов: −8,38 млрд руб. — Купоны: 24–34% — Эскроу: ~5,5 млрд руб.Финансовые расходы полностью съедают операционный результат. Свободный кэш почти отсутствует, поток после процентов глубоко отрицательный. Компания зависит от облигационного рынка, где стоимость фондирования доходит до 34%. Эскроу покрывают малую часть проектного долга. Дополнительный минус — оговорка аудитора по отчётности за 1П25. Большая часть долга проектная, краткосрочная нагрузка снизилась, но небольшой масштаб бизнеса, ликвидность и стоимость денег ставят АПРИ на первое место по риску. 🥈 2 место — Самолет Метрики 👇 — Выручка: 117,4 млрд руб. (−31% г/г) — Скорр. EBITDA: 41,8 млрд руб. (−27% г/г) — Скорр. убыток: 18,8 млрд руб. — Собственный капитал: 23,0 млрд руб. (было 50,2 млрд) — Общий долг: 773 млрд руб. (~86% — проектное финансирование) — Корп. долг: 112,7 млрд руб. — Нарушен ковенант по одному кредиту — Идёт реструктуризация кредитного портфеляОтчёт самый проблемный среди крупных застройщиков. Прибыль падает быстрее долга, эскроу хуже покрывают проектную часть. Нарушение ковенанта уже дало последствия для структуры долга. Дополнительный удар — технический дефолт по БО-П20, о котором мы подробно писали здесь . Это создаёт риск пересмотра рейтинга и ограничений на публичные размещения. Самолет сокращает инвестпрограмму и ведёт переговоры о реструктуризации. Основной риск смещается на 2027 год: с октября 2026 по декабрь 2027 предстоит пройти 45,4 млрд руб. основного долга, из которых 27,4 млрд — всего за 3 недели летом 2027. С купонами нагрузка может достигнуть 56,8 млрд руб. 🥉 3 место — Глоракс Метрики 👇 — Выручка: 27,0 млрд руб. (+45% г/г) — Опер. прибыль: 6,48 млрд руб. — Чистая прибыль: 1,60 млрд руб. (было 2,33 млрд) — Фин. расходы: 5,77 млрд руб. — LTM EBITDA: 14,87 млрд руб. — ND/EBITDA после эскроу: 2,93x (было 2,80x) — Кэш: 685 млн руб. — Краткосрочный долг: 6,9 млрд руб. — CFO после процентов: −6,24 млрд руб. — Рейтинг: BBB+(RU), позитивныйВыручка +45%, но операционная и чистая прибыль снизились из-за финансовых расходов. Долговая нагрузка растёт умеренно, однако главный вопрос — ликвидность: свободный кэш 685 млн руб. против 6,9 млрд руб. краткосрочного долга. Операционный поток до процентов положительный, но после выплаты уходит в минус. Компания раскрывает 126,8 млрд руб. неиспользованных кредитных линий, но значительная часть связана с проектным финансированием. Рейтинг BBB+(RU) с позитивным прогнозом. Глоракс устойчивее АПРИ и Самолета, но запас свободной ликвидности остаётся тонким. 🏅 4 место — Брусника Метрики 👇 — Выручка: 73,6 млрд руб. (рост более чем вдвое) — Скорр. EBITDA: 26,9 млрд руб. — ND/EBITDA после эскроу: 2,98x (было 3,92x) — Общий долг: 338 млрд руб., краткосрочный — 107,5 млрд руб. — Кэш: 4 млрд руб. — Нарушение ковенантов по нескольким банковским кредитам — 90% долга привязано к ключевой ставке — Облигации: 17,25–24,75% годовых — Рейтинг: A-(RU), негативныйОперационно компания улучшилась, но кредитный профиль портят абсолютный долг, короткая ликвидность и ковенанты. Банки отказались от права требовать досрочного погашения, поэтому немедленной долговой стены нет, но факт нарушения важен для держателей облигаций. Дополнительный фактор — чувствительность к ставке: 90% долга привязано к ключевой, облигации — под 17,25–24,75%. Это ограничивает снижение долговой нагрузки даже при сильной EBITDA. Негативный прогноз рейтинга связан с риском невыполнения плана продаж и высокой долговой нагрузкой.