По онлайн ЕГРН квартира выглядела нормально. А на авансе вскрылась история, в которую я... — 13 апреля 2026 г. в 10:05:49.576
По онлайн ЕГРН квартира выглядела нормально. А на авансе вскрылась история, в которую я бы никому не советовал заходить. Выбрали с клиентами квартиру. До аванса нам прислали только онлайн ЕГРН. Все остальное - "приезжайте на аванс, там и посмотрите документы". И вот это как раз тот момент, который обычный покупатель часто недооценивает. Он думает так: квартира нравится, цена подходит, сейчас быстренько внесем аванс, а дальше уже спокойно все проверим. Нет. Иногда именно на авансе и вскрывается то, после чего надо просто вставать и уходить. Мы приехали. Взяли документы. И начали разбирать не "в целом", а по-настоящему. Сразу смотрим несколько вещей: когда был прошлый переход права, сколько лет было предыдущему собственнику, какие были расчеты по прошлому договору, есть ли право проживания, и вообще бьется ли вся эта история по логике. И очень быстро картина начала складываться. Прошлый договор купли-продажи был меньше года назад. Предыдущему собственнику, судя по документам, было 79 лет. Дальше смотрим саму квартиру. По вещам видно, что эта женщина там, скорее всего, не живет. Да и вообще в квартире никто не живет. Фамилии у сторон прошлого договора разные. Если не копать глубже, обычный покупатель вообще может не понять, что это, по всей видимости, история внутри семьи. А когда начинаешь копать, возникает ощущение, что 79-летняя мама "продала" квартиру дочери. И вот тут уже начинается самое интересное. Почему сделали именно куплю-продажу, а не дарение? Потому что, скорее всего, дальше квартиру собирались быстро продавать. Если бы было дарение, при продаже раньше минимального срока могли бы попасть на налоги. А здесь сделали вид, что была обычная купля-продажа. Только в таких историях меня всегда интересует не то, что написано на бумаге, а что было по факту. Были ли реальные расчеты? Передавались ли деньги? Или на бумаге одно, а по сути совсем другое? Начинаем смотреть подтверждение расчетов. И что мы видим? Ни расписки. Ни акта приема-передачи. Ни договора аренды банковской ячейки. Вообще ничего. То есть по документам нам не смогли показать ни одного нормального подтверждения, что по той сделке реально был расчет. Дальше еще лучше. В договоре указано право пожизненного проживания. А это уже вообще не мелочь. Это серьезный красный флаг, мимо которого нельзя проходить с фразой "потом разберемся". И вишенка на торте. Мы приходим покупать квартиру за 16 миллионов. И нам говорят: давайте в договоре укажем 15. Почему? Потому что сами они, судя по прошлому договору, купили ее за 15. И теперь хотят продать за 16, но в договоре опять написать 15, чтобы не платить налог. То есть у вас уже и так история шита белыми нитками: 79-летняя мать, прошлый договор меньше года назад, логика сделки мутная, подтверждения расчетов нет, право пожизненного проживания есть, и поверх этого вам еще предлагают занизить цену в договоре. Серьезно? На что расчет? Что покупатель ничего не поймет? Что подпишет, потому что квартира понравилась? Что закроет глаза на весь этот цирк? Мы не стали. Прямо встали и ушли. Без аванса. Без "ну давайте подумаем". Без "может потом донесете документы". Потому что аванс - это не момент, когда надо влюбляться в квартиру. Аванс - это момент, когда надо искать причину в нее не заходить. И если по документам у меня не бьется логика, если расчеты не подтверждены, если в истории пожилой собственник 79 лет, если мне предлагают занижение цены, я исхожу не из лучшего сценария, а из худшего. Потому что именно так и проверяется недвижимость. И самое показательное знаете что? Через неделю квартира ушла с рынка. То есть нашелся кто-то, кто в эту историю все-таки зашел. А потом такие покупатели очень удивляются, когда через какое-то время начинаются проблемы. Именно поэтому я всегда говорю: по онлайн ЕГРН вы такие истории не увидите. По словам продавца - тоже. Это вскрывается только тогда, когда вы начинаете разбирать документы и логику сделки по-настоящему.