Когда доля в квартире попадает в чужие руки.
Когда доля в квартире попадает в чужие руки. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции по жалобе, составленной адвокатами нашей коллегии, отменил решение Кировского районного суда о взыскании компенсации по иску собственника 1\2 доли квартиры, приобретшего ее у бывшего супруга. Поскольку квартира не пригодна для проживания лиц, не являющихся членами одной семьи, новым собственником заявлено требование о взыскании компенсации. Сумма компенсации определена простым делением среднерыночного размера арендной платы и присуждена за прошлый период и на будущее время. Отменяя решение, кассационный суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства виновного поведения ответчика. Дело возвращено на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. История вопроса: Решением суда произведен раздел общего имущества супругов – каждому по 1\2 доле. Бывший муж, не вступая в переговоры, произвел отчуждение 1\2 доли в чужие руки, указав в договоре купли-продажи заведомо завышенную цену, на случай если бывшая супруга заявит о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору. Известный трюк. А вот другой случай. Сын отдает за долги 1\2, не предупредив пожилую мать, проживающую в этой квартире. К пожилой женщине вселяется без решения суда посторонний мужчина в сопровождении дружков и бойцовской собаки. Выкупить долю женщина не может – просто нет средств. По закону участник долевой собственности не вправе оспаривать такую сделку, но имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении сделки, обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, предварительно зачислив на депозит суда сумму сделки. Как думаете? Кто здесь слабая сторона, которую должен защитить суд? На практике ответ на этот вопрос неоднозначный. И даже случается, что такие «приобретатели» признаются потерпевшей стороной, которой не дают пользоваться законно приобретенной собственностью. Новоиспеченные собственники по заранее продуманной схеме, накинув овечью шкуру, пишут жалобы во всевозможные жилищные органы, в полицию, чтобы предъявить в суд доказательства виновного поведения ничего не подозревающих исконных жильцов. Дальше суд. А вот единообразной практики нет. Да и выбора тоже немного. Либо получаешь тяжкое «сожительство», либо тяжкое финансовое бремя. 1. Если жилищные условия позволяют, исконные жильцы получают непрошенных «сожителей», а по существу – теряют возможность самим проживать в квартире. Для этой цели «сожители» и затевали эту историю. 2. Если жилищные условия не позволяют проживать в квартире лицам, не являющимися членами одной семьи (однокомнатная квартира, две смежные комнаты), то суд взыскивает со старожилов в пользу новых сособственников ту самую компенсацию, размер которой суды определяют по результатам судебной оценочной экспертизы. А по существу – на усмотрение эксперта-оценщика. В большинстве случаев размер компенсации определяется арифметическим делением от суммы арендной платы, хотя Верховный Суд РФ неоднократно указывал о неправомерности такого подхода, поскольку доля не может быть объектом аренды. Не смотря на это, заключения экспертов-оценщиков как правило основаны на размере арендной платы. Анализ судебной практики показывает, что суды избегают оценки «недобросовестности» действий таких приобретателей. Хотя, всем понятно, что для добросовестных приобретателей 1\2 доля в квартире, где невозможно проживать, никакой ценности не представляет. Тогда как для проживающего в квартире собственника возникает сложная жизненная ситуация. Для пресечения возможности возникновения таких ситуаций необходимо принятие нормы, запрещающей отчуждение доли в жилом помещении посторонним лицам, если это жилье непригодно для проживания нескольких семей и является единственным жильем проживающего в квартире сособственника, который в силу возраста, болезней и иных уважительных причин не имеет возможности реализовать преимущественное право покупки. О повторном рассмотрении расскажем далее.