🧮 «Котловой метод» в апарт-отелях: как считать доходность до покупки, а не после
🧮 «Котловой метод» в апарт-отелях: как считать доходность до покупки, а не после Вчера я обещала разобрать «котловой метод» распределения прибыли. Сегодня — показываю, как это работает на самом деле, и почему одни инвесторы зарабатывают на 30% больше других при одинаковых вложениях. Что такое «котловой метод»? Это схема, при которой вся выручка апарт-отеля складывается в общий пул, а затем распределяется между собственниками пропорционально площади их юнитов . Звучит честно. Но на практике это означает: если у вас апартаменты с видом на море, а у соседа — на трансформаторную будку, вы получите одинаково . Для инвестора это одновременно и защита (вы не зависите от того, какой именно номер забронировали), и ограничение (вы не можете увеличить доход за счёт удачной планировки или вида) . Как читать договор, чтобы не пролететь Вот 4 вопроса, которые я задаю управляющей компании до того, как клиент подпишет договор: 1. Какая база берётся для расчёта? Доходность может считаться от стоимости покупки, от рыночной оценки или от фактической выручки отеля. Разница в выплатах может быть в 1,5–2 раза . В договоре должно быть прописано буквально: «от стоимости объекта по договору». 2. Что происходит при простое номера? Если апартамент не сдался — кто несёт убыток? При гарантированном доходе риск на УК, при плавающем проценте — на вас . Уточните, действует ли гарантия весь срок владения или только первый год. 3. Есть ли потолок доходности? В части программ фиксированная ставка работает в обе стороны: если отель заработал больше, разницу забирает УК . Это не всегда плохо, но должно быть известно заранее. 4. Какой отчёт вы будете получать? Приемлемый стандарт — ежемесячный отчёт с разбивкой по загрузке, среднему чеку и итоговой выплате . Если УК отчитывается раз в квартал — у вас меньше возможностей заметить отклонения. Как считать реальную доходность: формула Вот упрощённая модель, которой я пользуюсь : Годовая выручка = ADR × 365 × загрузка Где ADR — средняя стоимость проданного номера за сутки. Пример: ADR = 5 000 ₽, загрузка = 65%. RevPAR = 5 000 × 65% = 3 250 ₽. Но это ещё не ваш доход. Из выручки вычитаются: · Комиссия УК: 15–30% от выручки · Налоги: 13% НДФЛ или 6% ИП · Коммуналка, амортизация, резерв на ремонт: 2–3% стоимости в год Реальная чистая доходность качественного апарт-отеля — 6–10% годовых, а не 15–20%, как обещают в презентациях. Главное, что нужно понять Котловой метод — это не плохо и не хорошо. Это инструмент. Вопрос в том, как он прописан в договоре и насколько прозрачна УК. Если вы видите в презентации «доходность 15%» — спросите: от какой базы? за какой период? что входит в расходы? Если менеджер не может ответить по пунктам договора — это сигнал проверить документ самостоятельно . 👇 Напиши в комментариях «Договор» — я пришлю тебе чек-лист вопросов, которые нужно задать УК перед подписанием. Без воды, просто список. Завтра — рубрика «Сравнение». Покажу, чем КМВ отличается от Крыма и Кубани по доходности, рискам и потенциалу роста. С цифрами и без маркетинга.