🏨 Кейс: как инвестор вложил 12 млн в апартаменты на западном побережье и что получил з...
🏨 Кейс: как инвестор вложил 12 млн в апартаменты на западном побережье и что получил за год Вчера я обещала показать реальную сделку. Сегодня — показываю. Без «успешного успеха» и красивых слайдов. Только цифры, которые можно проверить. Мой клиент, назовём его Андрей, вышел на меня в феврале 2025 года. Запрос был простой: «Хочу вложить 12 миллионов. Смотрю на Крым. Но боюсь пролететь». Что было на входе: Бюджет — 12 млн ₽. Не ипотека, свои деньги. Задача — не просто «сохранить», а получать доход и чтобы объект рос в цене. Мы рассматривали три локации: Ялту, Евпаторию и Саки. Ялта отпала сразу — за 12 млн там только студия 25 квадратов в старом фонде. Ликвидность низкая, конкуренция при продаже огромная. Остановились на апартаментах в новом комплексе на западном побережье. Первая линия, песчаный пляж, управление от федерального оператора. Цена лота: 11,8 млн ₽. Площадь: 42 квадрата. Срок сдачи: конец 2025 года. Что произошло за год: Первое. Объект вырос в цене ещё до сдачи. Пока дом строился, средняя цена квадрата в этом сегменте на западном побережье поднялась с ~340 до ~408 тыс. ₽ . Это не «прогноз аналитиков», а данные по сделкам в первом квартале 2026 года. Аналогичный лот сейчас стоит в продаже у застройщика за 14,5 млн ₽. То есть бумажная прибыль — 2,7 млн ещё до получения ключей. Второе. Управляющая компания начала работу до ввода дома. Формат сервисных апартаментов — это не «купила и сдаю сама». УК взяла на себя бронирования, заселение, уборку, отчётность. Андрей получает доход на карту и раз в месяц — отчёт. Загрузка в первый сезон (даже с учётом того, что дом сдали не в разгар лета) — около 60%. Это ниже, чем у раскрученных ЮБК-объектов, но у западного побережья своя специфика: сезон длиннее. Песчаные пляжи и грязелечение в Саках работают с мая по октябрь, а не три месяца . Третье. Реальная доходность от аренды. За неполный сезон (июль–октябрь) Андрей получил на руки около 480 тыс. ₽ после вычета всех комиссий УК и налогов. Если экстраполировать на полный год с учётом загрузки 60–65% — это 8–10% годовых только от аренды. Теперь складываем: Вложено 11 800 000 ₽ Рост стоимости объекта +2 700 000 ₽ Арендный доход (за неполный сезон) +480 000 ₽ Совокупный результат +3 180 000 ₽ Это 27% годовых в рублях. С учётом того, что объект только начал работать. Что я хочу, чтобы Вы поняли: Андрей не гений. Он не «угадал момент». Он сделал три вещи: 1. Выбрал локацию с инфраструктурным драйвером — западное побережье, куда идут государственные деньги и федеральные операторы. 2. Не стал ждать «идеального момента» — зашёл на этапе строительства, когда цена ещё не оторвалась от реальности. 3. Передал управление профессионалам — не пытался «сдавать самому», экономя на комиссии УК. Если бы он ждал до сдачи дома — он бы купил тот же лот на 2,5–3 млн дороже. А если бы «сдавал сам» — потерял бы и время, и доход. 👇 Напиши в комментариях «Кейс» — я пришлю подборку объектов западного побережья с расчётом доходности по каждому. Без обязательств, просто цифры. Завтра разберу, как считать реальную доходность до покупки, а не после. И почему «котловой метод» распределения прибыли в апарт-отелях — это не страшно, если знать, как читать договор .