Мария Федоренко | Откровенно о недвижимости в Кузбассе
Политика · 13 октября 2026 г.
🏠 Почему я не везу покупателя на просмотр каждой понравившейся квартиры?
🏠 Почему я не везу покупателя на просмотр каждой понравившейся квартиры? Мой клиент-покупатель присылает объявление: фотографии красивые, цена подходит, район тот, в котором искали. Кажется, можно сразу договариваться о просмотре. Но прежде чем ехать через весь город, я сначала разговариваю с продавцом или его риелтором. Потому что объявление - это витрина. А реальная квартира иногда заметно отличается от того, что мы видим на фотографиях. Сейчас фотографии могут быть так обработаны нейросетями, что старый ремонт выглядит почти новым, маленькая комната кажется просторной, а тёмная квартира - светлой и солнечной. Иногда на снимках не видно трещин, пятен, повреждённых стен и других недостатков, которые замечаешь сразу, как только переступаешь порог. Поэтому я прямо спрашиваю риелтора: фотографии соответствуют действительности? Как давно они были сделаны? В каком состоянии квартира сейчас? Обычно риелторы отвечают честно. Они понимают, что скрыть состояние квартиры на просмотре всё равно не получится. Лучше заранее сказать, что ремонт уже уставший или квартира выглядит хуже, чем на снимках, чем заставлять людей зря тратить время. Но состояние квартиры - не единственное, что нужно выяснить до просмотра. Важные подробности часто появляются только во время разговора. Например, квартира указана как свободная, но собственнику ещё нужно подобрать жильё для себя. Написано, что документы готовы, а на деле есть детские доли, наследство, доверенность или ещё не снятое обременение. Бывает, что продавец уже получил аванс от другого покупателя, но объявление пока не снял. Или сроки освобождения квартиры совершенно не подходят покупателю. До просмотра я выясняю, соответствует ли реальное состояние квартиры фотографиям, кто является собственником и на каком основании ему принадлежит жильё. Уточняю количество собственников, наличие детских долей, обременений и ограничений. Обязательно спрашиваю, свободная это продажа или продавцу нужно покупать другую квартиру, подходит ли ему наш способ расчета, когда он готов освободить жилье и можно ли обсуждать цену. Конечно, по телефону невозможно полностью проверить квартиру. Документы изучаются отдельно, если объект действительно заинтересовал покупателя. Но предварительный разговор помогает сразу убрать варианты, которые нам не подходят. В среднем, чтобы организовать пять действительно полезных просмотров, приходится прозвонить около тридцати объявлений. Часть квартир уже продана, где-то изменились условия, а некоторые варианты отсеиваются после нескольких вопросов. И это нормально. Подбор квартиры - не соревнование по количеству просмотренных объектов. Можно за выходные объехать десять адресов, устать и окончательно запутаться. А можно заранее отсеять неподходящие варианты и посмотреть три квартиры, каждая из которых действительно соответствует вашему запросу. Особенно важен предварительный разговор, когда покупатель использует ипотеку, материнский капитал или деньги от продажи своей квартиры. Не каждый продавец готов к такой схеме и срокам. Лучше узнать об этом заранее, а не после того, как квартира понравилась всей семье. Моя работа начинается не у двери квартиры, а намного раньше - с объявлений, звонков и вопросов, которые обычный покупатель не всегда догадывается задать. Красивые фотографии помогают обратить внимание на объявление. Но ехать на просмотр стоит только после того, как вы убедились: за красивой картинкой действительно находится квартира, которую можно рассматривать в вашей ситуации. А вам случалось приезжать на просмотр и видеть совсем не ту квартиру, которая была на фотографиях?👇