Недвижимость Москвы | Алёна Алексеева | Горячие старты продаж
Бизнес · 13 июля 2026 г.
Вы уже, наверное, слышали об инициативе ЦБ❓ — 13 июля 2026 г. в 18:27:48.032
Вы уже, наверное, слышали об инициативе ЦБ❓ Стоимость квартиры при покупке в рассрочку не должна отличаться от цены при 100% оплате! Для покупателя новое ограничение выглядит идеальным. Но не спешите радоваться. Давайте разберём⤵️ Застройщику выгодны покупатели со 100% оплатой, к которым относятся и те, кто приобретает с обычной стандартной или семейной ипотекой. Это и понятно — у него план продаж, давят обязательства по проектному финансированию и нужно вовремя наполнять эскроу-счета. Поэтому, цена при такой форме оплаты, точно должна быть в рынке, отражая реальный покупательский спрос на конкретный проект. Ну, а дальше, девелопер может гибко подстраиваться под рынок, предлагая скидки от этой цены или удерживая ее уровень, в ожидании, что рынок, в силу инфляции, дотянется до цены через несколько месяцев. А что делать остальным покупателям, у которых нет возможности получить льготную ипотеку или достаточно финансов для оплаты стандартной ипотеки под +/-18%❓ А таких на рынке новостроек, на минуточку, порядка 35%-40% - достаточно внушительное количество людей. 🔘Вот для них и были придуманы застройщиком разнообразные варианты по покупке с использованием рассрочек и фиксированными платежами, а также (в коллаборации с банком) сниженные субсидированные ставки по ипотеке. Вот теперь мы подобрались к главному ➡️ Застройщик строит свои объекты по проектному финансированию на кредитные деньги от банка и ему деньги обходятся дороже, если он вовремя не наполняет эскроу-счета. Поэтому, он «заманивает» покупателя в сделку привлекательными условиями: низким первым взносом от 10%, фиксированными низкими ежемесячными платежами, а также сохранением этих условий на длинный срок от 3 лет и больше. За чей счет банкет?) Помним, что деньги у него не бесплатные: проценты по кредиту + инфляция + собственно стройка = наценка на стоимость квартиры от 15% до 40%, оплачиваемая покупателем. В итоге, одна и та же квартира на сегодня может иметь несколько цен, в зависимости от условий покупки. Инициатива ЦБ прекрасна) действительно, рынок рассрочек требует законодательного урегулирования. Потому как возник бесконтрольный теневой оборот в 1,5 трлн ₽. Но главная интрига рынка в следующем ➡️ Какой уровень цены будет закреплен застройщиком как единый? Рыночный, как при 100% оплате или с учетом наценки? Что-то мне подсказывает, что застройщики не будут спешить снижать цены… Они могут пойти по ровно противоположному пути и заложить риски рассрочки в базовую стоимость лота. То есть поднять цену квартиры при 100% оплате до уровня цены в рассрочку. В таком случае формально закон будет соблюден (цена одна), но пострадает покупатель с наличными деньгами, который станет переплачивать за чужие риски. Ну, а застройщики будут придумывать новые варианты покупки) Например, долгосрочная аренда с правом выкупа. А вы как думаете? Пойдут ли застройщики на прямое снижение цен, чтобы оживить упавший спрос? Или они попытаются обойти закон через новые юридические лазейки и схемы покупки, выкручивая цены на максимум?