Ольга Григорьева | НОВОСТРОЙКИ•Юрист•Риэлтор•

Бизнес · 24 августа 2026 г.

У нас в России каждый раз новости, чаще всего в законодательстве 💯 — 24 августа 2026 г. в 03:17:21.504

У нас в России каждый раз новости, чаще всего в законодательстве 💯 А если участок, который вы собирались купить или уже купили под строительство дома, оказался в зоне подтопления? У моего клиента сейчас как раз такая ситуация. И она очень хорошо показывает, почему в недвижимости недостаточно просто посмотреть выписку ЕГРН и сказать: «Всё нормально, документы есть». Потому что закон меняется. А вместе с ним может измениться и возможность реализовать вашу цель на конкретном участке. 📌 Что произошло 4 августа 2026 года? Вступил в силу Федеральный закон № 301-ФЗ, который изменил статью 67.1 Водного кодекса РФ. Как было раньше Логика была примерно такая: строительство возможно при условии инженерной защиты территории и объекта от негативного воздействия вод. Именно поэтому в ГПЗУ моего клиента, выданном в декабре 2025 года, есть формулировка: «Размещение объектов капитального строительства возможно при условии инженерной защиты». И на тот момент это соответствовало действовавшему законодательству. То есть: можно строить → при условии инженерной защиты. Что изменилось сейчас С 4 августа 2026 года правила стали другими. В границах зон затопления и подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства. Исключение — сооружения инженерной защиты. Кроме того, отдельно запрещено освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства, за исключением деятельности по инженерной защите. Получается принципиальная разница: БЫЛО: можно строить + обеспечить инженерную защиту. СТАЛО: строительство объекта капитального строительства в такой зоне запрещено. И вот здесь у моего клиента возникает очень важный вопрос: А что делать с ГПЗУ, который уже выдан? Я бы точно не советовала делать вывод: «У меня есть ГПЗУ — значит, я могу строить». Нет. ГПЗУ моего клиента был выдан в декабре 2025 года — при другом правовом регулировании. Поэтому сейчас я проверяю ситуацию уже с учетом законодательства, действующего на сегодняшний день. И это принципиально важно. Потому что юридическая проверка недвижимости — это не только: ✔️ кто собственник; ✔️ есть ли обременения; ✔️ какой вид разрешенного использования; ✔️ что написано в ЕГРН; ✔️ есть ли ГПЗУ. Главный вопрос: можно ли сегодня реализовать ту цель, ради которой вы покупаете этот участок? Представьте: В ЕГРН всё красиво. Категория земли подходит. ВРИ — строительство жилого дома. Есть ГПЗУ. И вы уже мысленно выбираете проект дома. А потом выясняется, что участок находится в границах зоны затопления или подтопления. И здесь уже недостаточно сказать: «Ну, мы технически защитим дом от воды». Потому что инженерная защита сама по себе не означает автоматически, что строительство капитального объекта разрешено. Поэтому при покупке земли я теперь особенно внимательно смотрю: 🔹 находится ли участок в зоне затопления или подтопления; 🔹 внесены ли сведения об этой зоне в ЕГРН; 🔹 где проходят границы зоны; 🔹 когда выдан ГПЗУ; 🔹 что именно в нем написано; 🔹 какие ограничения действуют на дату сделки; 🔹 соответствует ли сегодняшняя градостроительная документация вашей цели. И самое главное: можно ли законно построить именно тот объект, ради которого вы покупаете землю. Потому что участок может иметь собственника, кадастровый номер, подходящий ВРИ и вполне привлекательную цену. Но вопрос должен звучать не: «Можно ли купить?» А: «Что я смогу законно сделать после покупки?» Вот именно этот вопрос я считаю одним из самых важных при покупке земли.