РЗ

Рейтинг застройщиков Москва / Новостройки Москвы

Недвижимость, ремонт, стройка · 26 сентября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Новая цена владения: как кадастровая переоценка меняет рынок элитного жилья

Новая цена владения: как кадастровая переоценка меняет рынок элитного жилья Государственная кадастровая переоценка недвижимости в Москве проводится один раз в два года: предыдущий тур состоялся в 2023-м, а результаты последней кампании вступили в силу с 2026 года. Этот пересмотр привел к кратному увеличению кадастровой стоимости элитных квартир и повышению налога на имущество до 30 раз — с нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова объясняет, как изменившаяся кадастровая оценка трансформирует поведение продавцов и покупателей На рынке высокобюджетной недвижимости Москвы на протяжении многих лет покупатели и продавцы оперировали сотнями миллионов рублей при согласовании сделок, а вот вопрос регулярных затрат на содержание имущества оставался на периферии внимания. Налог на жилье до сих пор воспринимался как фоновый и необременительный платеж, который практически не влиял на экономику владения элитной квартирой или статусными апартаментами. Но обновление кадастровой оценки меняет условия владения дорогими активами и их восприятие владельцами. Ежегодные налоговые платежи начинают непосредственно определять ликвидность объектов и поведение продавцов. Поворотным моментом стало изменение законодательства. Поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу с 2025 года, предоставили региональным властям право устанавливать ставку налога на имущество физических лиц в размере до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. В отношении стандартного жилья сейчас действует базовая ставка 0,3%, для апартаментов — 0,5%, для помещений в составе многофункциональных комплексов — 2%. Таким образом, рубеж кадастровой стоимости в 300 млн рублей стал переломной границей, которая переводит объект в принципиально иную фискальную категорию и увеличивает налоговую нагрузку на владельца не на доли процента, а в разы. В Москве проблема особенно актуальна после проведения очередного тура кадастровой переоценки, результаты которой вступили в силу с 2026 года и приблизили государственные ориентиры к рыночным индикаторам. В элитном и делюкс-сегменте сегодня 42% объектов недвижимости предлагаются по цене от 300 млн рублей и выше. Причем медианная цена таких квартир и домов — 490 млн рублей, то есть более половины недвижимости в диапазоне от 300 млн рублей имеет рыночную цену намного выше этой важной границы. У таких объектов шансы получить кадастровую оценку выше 300 млн рублей значительны. Элитная переоценка Чтобы оценить масштаб происходящих изменений, мы провели исследование на основе открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных. Выборка из 20 объектов в самых знаковых элитных домах, расположенных в Хамовниках, Замоскворечье, Пресне и на Патриарших прудах, показала, что совокупная кадастровая стоимость этих лотов (то есть общая база, с которой исчисляется налог на имущество) увеличилась более чем в два раза, с 3,3 млрд до 7 млрд рублей. При этом государственная оценка оказалась весьма неравномерной: в зависимости от конкретного дома и лота кадастровая стоимость выросла в диапазоне от 7,1% до 402%. Выбор для собственников Рост налоговой нагрузки не означает, что собственники элитной недвижимости массово начнут избавляться от нее и снижать при этом цены. Скорее, наоборот: собственник, который платит высокий налог, может быть еще менее готов продавать объект с большим дисконтом. То есть владельцы будут выставлять квартиры на рынок, но демпинговать не станут.  На рынке элитной недвижимости традиционно присутствовали четыре основные группы продавцов: наследники, желающие зафиксировать прибыль инвесторы, меняющие место жительства собственники и те, кому просто срочно необходимы средства от реализации квартиры. Сегодня к ним добавляется принципиально новая категория — владельцы, для которых само владение становится чрезмерно дорогим. Это состоятельные граждане, однако очень скоро они зададутся рациональным вопросо