Когда сделку с квартирой могут признать недействительной?⠀ — 26 марта 2026 г. в 18:10:29.403
Когда сделку с квартирой могут признать недействительной?⠀ ⠀ Последнее время этот вопрос стал очень злободневным (сделка с квартирой Ларисы Долиной сыграла свою роль). На рынке недвижимости появилась определенная тревожность. Что говорит закон: сделку могут признать недействительной, если она нарушает требования закона, права третьих лиц или совершена с пороками воли, формы или субъектного состава. Такие сделки делятся на ничтожные (недействительны с момента заключения, не требуют судебного признания) и оспоримые (признаются недействительными только по решению суда).⠀ ⠀ Давайте разбираться: ⛔️ Ничтожные сделки⠀ К ним относятся сделки, которые изначально противоречат закону и считаются недействительными с момента заключения. ⠀ ⠀ Примеры:⠀ ⇨ Если при покупке квартиры с использованием маткапитала не оформлено право собственности несовершеннолетних на долю в квартире (здесь нарушено требований закона с посягательством на публичные интересы или права третьих лиц). ⠀ ⇨ Если квартира или деньги фактически не передаются (мнимая сделка, совершена «для вида»)⠀ ⇨ Купля-продажа квартиры оформлена как дарение. (притворная сделка, прикрывает другую сделку). Очень часто так оформляют продажу паркингов где долевая собственность, чтобы не уведомлять других сособственников. ⇨ Сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. ⇨ Сделка в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено. ⇨ Сделка, совершённая без обязательного нотариального удостоверения (Росреестр документы «завернёт») ⇨ Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности (не дошли до Росреестра/МФЦ, чтобы отдать документы на регистрацию 🤦🏻♀️) ⠀ ⛔️ Оспоримые сделки⠀ Их недействительность устанавливает суд по иску заинтересованного лица. Примеры оснований:⠀ ⇨ Сделка, совершённая под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (например, если одна из сторон была вынуждена подписать договор под угрозой физической расправы, раскрытия личной информации или экономического давления). ⠀ ⇨ Занижение стоимости квартиры в договоре. Продавец и покупатель определяют цену в договоре по своему усмотрению. И иногда, по просьбе продавца, цена занижается, чтобы платить меньше налога с продажи. ⇨ Продавец на стадии банкротства или близок к нему. Перед покупкой можно выяснять финансовое состояние продавца, попросив у него кредитную историю из Бюро кредитных историй, т.к. кредиторы продавца могут впоследствии потребовать признания таких сделок недействительными. ⠀ ⇨ Сделка, совершённая гражданином, который хотя и был дееспособным, но в момент её совершения не мог понимать значение своих действий или руководить ими (например, из-за состояния здоровья, возрастных изменений, сильного стресса). ⠀ ⇨ Кабальная сделка - заключена из-за стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, и другая сторона этим воспользовалась (например, выкуп квартиры по цене существенно ниже рыночной). ⠀ ⇨ Нарушение прав третьих лиц (например, если квартира была продана без согласия супруга, если она была приобретена в браке). ⇨ Сделка, совершённая несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без должным образом оформленного согласия родителей, усыновителей или попечителя, если такое согласие требуется⠀ Сделка, совершённая гражданином, ограниченным в дееспособности, без согласия попечителя. ⇨ Ошибки в оформлении договора купли-продажи, которые искажают его суть или нарушают права сторон. ⠀ ⚖️ Кто может оспорить сделку? ⠀ Оспорить сделку могут:⠀ - одна из её сторон, если её права нарушены;⠀ - третье лицо, если это предусмотрено законом (например, супруг, не дававший согласия на продажу совместной собственности, орган опеки, наследники умершего собственника, конкурсный управляющий при банкротстве и др.). ⠀ ⠀ Последствия признания сделки недействительной.⤵️