Готовый арендный бизнес с Пятёрочкой. 38 млн ₽. Доходность 8,6% годовых. Но есть нюансы...
Готовый арендный бизнес с Пятёрочкой. 38 млн ₽. Доходность 8,6% годовых. Но есть нюансы, о которых молчат. Инвестор ищет стабильность. Видит «Пятёрочку» — думает, что это федеральная сеть, значит, надёжно. Но в документах арендатор — ООО «СпецРем». Это посредник. И если он уйдёт — останется пустое здание в посёлке на 3 261 человек. Хочется купить актив, который платит здесь и сейчас. Без стройки, без поиска арендаторов. Просто получать деньги. И чтобы объект был в собственности — земля тоже. Страшно вложить 38 миллионов в депрессивный район. Население падает: с 7 636 в 1970-м до 3 261 в 2025-м. А если Пятёрочка съедет? А если посредник обанкротится? А если продать не смогу? «Но ведь договор на 10 лет! Это же гарантия». — Да, договор есть. Но ликвидность объекта определяется не только арендатором. Продать здание в посёлке быстро и дорого — сложно. 📍 Обозерский, ул. Советская, 25А. Здание 519,3 м² + два участка (420 и 1 536 м²) в собственности. Цена — 38 000 000 ₽. Цена за м² — 73 175 ₽. Что здесь плюс: ✅ Договор аренды на 10 лет (с 09.10.2025). ✅ Фиксированная ставка — 258 000 ₽/мес (3 096 000 ₽/год). ✅ Переменная часть — 4% от товарооборота (летом 2026 — 340–370 тыс. ₽/мес). ✅ Земля в собственности — не аренда. ✅ Пятёрочка как конечный пользователь (по объявлению). ✅ Арендатор по ЕГРН — ООО «СпецРем» (ИНН 7810796601). Что здесь минус (честно): ❌ Арендатор — не федеральная сеть, а посредник. Чистая прибыль за 2025 год — ~7 млн ₽. ❌ Локация депрессивная: население падает, ЖКХ, дороги, медицина — проблемы. ❌ Ликвидность низкая. Продать объект быстро и дорого — сложно. ❌ Доходность по фиксу — ~8,1% годовых. С переменной частью — ~8,6%. Что учесть по налогам: • Налог на имущество: ~79 тыс. ₽/год (при ставке 1% от кадастровой стоимости 7,88 млн ₽). • Земельный налог: ставка зависит от муниципалитета (Плесецкий округ). • Электричество и газовое отопление оплачивает арендатор. Сценарии доходности: • Текущий: 8,6% годовых. • Индексация +5%: ~9% годовых. • Оборот 1 млн ₽/мес: ~9,4% годовых. А вы бы купили актив с арендатором-посредником в депрессивном районе за 38 млн? Напишите в комментариях. ❤️ Поставьте лайк, если разбор был полезен. 💾 Сохраните пост — пригодится для сравнения. 💬 Напишите в комментариях, что важнее: арендатор или локация. 📩 Хотите разобрать другой объект — пишите в личку «Разбор». Сергей Чеченев Инвест-брокер · Руководитель УК по аренде недвижимости 📩 Telegram-канал: t.me/dohodnay_nedvizemost 📩 WhatsApp / Звонки: +7 (969) 999-24-47 📩 MAX-канал: max.ru/channel_Dohodnay_Nedvizemosty 📩 VK-сообщество: vk.ru/club237225190 📩 Instagram: @sergey_dohodnay_nedvizenosry