Мена объектов недвижимости между физическими лицами. — 18 марта 2026 г. в 06:48:12.034
Мена объектов недвижимости между физическими лицами. Мена встречается не так часто, как сделки по продаже. Но тоже вызывает вопросы со стороны клиентов. Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. При мене имущества действует базовое правило: НДФЛ должен исчисляться обеими сторонами сделки исходя из стоимости отчужденного объекта недвижимости, с учетом его кадастровой стоимости. Получается, если обменял более дорогой объект недвижимости на более дешевый по кадастровой стоимости, то должен заплатить налог по аналогии с продажей имущества. Кажется, все понятно. ‼️ Но в этом году вышло Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2026 г. № 1-П и обязало Законодателя внести изменения в НК РФ, а до внесения этих изменений утвердило временный порядок налогообложения сделок мены недвижимости, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. По этим временным правилам НДФЛ взимается: - в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, - с соответствующей разницы. Говоря человеческим языком, НДФЛ не взимается, если: - не доказана неравноценность сделки; - присутствуют разумные внеэкономические мотивы неравноценного обмена (тут конечно можно за уши разные мотивы притянуть🙉); - налоговая не произвела рыночную оценку при отсутствии кадастровой стоимости объекта (представьте только, какие затраты должна понести налоговая по всем сомнительным сделкам мены😑). Если ФНС не опровергла эквивалентность, по умолчанию мена считается равноценной. Понятие "существенное превышение кадастровой стоимости" тоже не конкретизировано и может вызывать дополнительные споры. Обратите внимание, исходя из этого подхода, налог будет платить не тот, кто «отдал» более дорогой объект недвижимости, а тот, кто «получил» более дорогостоящий объект. На мой взгляд, эти правила рождают огромное поле для злоупотребления меной со стороны налогоплательщиков 🤨 - снова начнут передавать деньги в конверте, прикрываясь равноценной меной. Не исключаю, что данный подход будет в будущем пересмотрен, т.к. является достаточно спорным.