√235. Самозахват ЗОП в СНТ: как оформить «прирезки» и не нарушить закон
√235. Самозахват ЗОП в СНТ: как оформить «прирезки» и не нарушить закон Вопрос от подписчика: В нашем СНТ много случаев самозахвата земель общего пользования (ЗОП). Чтобы не заставлять людей переносить заборы, правление разрешило пользоваться прилегающей землей за плату. Эту плату планируют включить в смету как «членский взнос за прилегающие ЗОП». Как правильно оформить такие отношения и нужно ли СНТ платить с этих денег налог? Разбираем, почему называть это взносом незаконно, какие налоги грозят товариществу и какие есть легальные способы решения проблемы. Правовой статус ЗОП и природа платежей Земли общего назначения, как правило, находятся в общей долевой собственности всех собственников садовых участков, а не у СНТ как у юридического лица (ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ, ст. 244 ГК РФ). Товарищество лишь управляет этим имуществом. Называть плату за использование чужой (долевой) земли «членским взносом» юридически неправомерно. Членские взносы (ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ) идут на содержание общего имущества и текущие расходы СНТ. Плата за обособленное пользование частью ЗОП – это возмездная плата за пользование имуществом. Налоговые последствия и риски С точки зрения налогового законодательства такие поступления не являются целевыми взносами, освобожденными от налогов (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Налоговые органы квалифицируют их как внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ). – Если СНТ применяет УСН «доходы», с этих поступлений придется заплатить налог 6%. – Если в смете эти суммы пройдут как «взносы», а налог не будет уплачен, товариществу грозят штрафы и пени за неуплату налогов. Кроме того, по ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества в долевой собственности должны поступать сособственникам пропорционально их долям. Чтобы избежать исков от других садоводов, общим собранием должно быть прямо установлено: все поступающие компенсации носят целевой характер и направляются исключительно на содержание ЗОП и уплату налога. Три варианта решения проблемы Вариант 1. Соглашение о компенсации (для мелких прирезок 1–2 сотки): Позволяет упорядочить пользование без изменения границ в ЕГРН. – Общее собрание утверждает Положение о порядке пользования общим имуществом квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов, принадлежащих членам СНТ и индивидуальным садоводам, принимающим участие в общем собрании. – С каждым пользователем заключается индивидуальное соглашение о компенсационной плате с приложением схемы фактического использования. – В квитанциях указывается: «Компенсационная плата за пользование частью ЗОП», а не «взнос». – В смету закладывается статья на уплату налога (УСН). Важно: это внутреннее соглашение. Оно не спасет от штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ (самозахват земли) при проверке Росреестра или муниципального контроля. Вариант 2. Официальное перераспределение (для крупных участков от 3 соток) Надёжный способ устранить риск ответственности за самовольное занятие конкретной части ЗОП – официально перераспределить границы, зарегистрировать права в ЕГРН и получить согласие всех сособственников. – Проводится геодезическая съемка (исключаются земли под дорогами, ЛЭП, пожарными проездами). – Заключается соглашение о перераспределении частных земель (ст. 11.7 ЗК РФ). Поскольку ЗОП в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников. – Кадастровый инженер готовит межевые планы, границы личных участков увеличиваются, а ЗОП — уменьшается. Сведения вносятся в ЕГРН. – После регистрации СНТ законно начисляет членские взносы с новой (увеличенной) площади участка. Налог с этих сумм платить не нужно.