"СОБСТВЕННИК" - Агентство недвижимости и кадастровых услуг
Бизнес · 11 августа 2026 г.
🚨 Строительство в зонах затопления: что изменилось с 4 августа 2026 года — 11 августа 2026 г. в 05:25:36.422
🚨 Строительство в зонах затопления: что изменилось с 4 августа 2026 года За последнюю неделю риэлторы Воронежа буквально столкнулись с волной вопросов от собственников, покупателей и инвесторов. Многие выбирают участки с красивым видом на Дон, Воронеж, Усманку или Девицу. Но теперь при покупке земли нужно особенно внимательно проверять, не попадает ли участок в установленную зону затопления или подтопления. Что изменилось? Ранее нахождение участка в такой зоне само по себе не означало абсолютный запрет на строительство. Если участок не был обеспечен инженерной защитой, собственник мог: 1. получить сведения о расчетном уровне подтопления; 2. заказать проект инженерной защиты; 3. предусмотреть необходимые мероприятия — например, поднятие отметки территории; 4. подать уведомление о планируемом строительстве. То есть при соблюдении определенных условий строительство дома было возможно. Что действует теперь? С 4 августа 2026 года из пункта 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса РФ убрали положение о возможности строительства объектов, обеспеченных инженерной защитой. Теперь формулировка звучит значительно жестче: ▍ В границах зон затопления и подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства. Исключение предусмотрено только для самих сооружений инженерной защиты. А индивидуальный жилой дом — это объект капитального строительства. Как выглядит новая логика закона? Предположительно, порядок теперь должен быть таким: инженерная защита территории → подтверждение ее выполнения → изменение границ зоны → строительство дома Но на практике пока остается много вопросов:  можно ли исключить из зоны один защищенный участок;  какие документы подтвердят выполнение инженерной защиты;  кто должен инициировать изменение границ зоны;  сколько времени займет процедура;  какие требования предъявят к проекту и самим защитным сооружениям;  что делать собственникам, которые уже получили уведомление о строительстве;  нужно ли приостанавливать начатые работы. Закон вступил в силу недавно, поэтому устоявшейся правоприменительной практики и подробных официальных разъяснений пока нет. Что это означает для собственников? Если вы уже строите дом или получили положительное уведомление, я бы не делала автоматический вывод, что строительство необходимо немедленно остановить. Но документы по конкретному участку нужно проверить отдельно:  дату получения уведомления;  содержание выданных согласований;  наличие разрешительной документации;  попадание участка в зону затопления или подтопления;  наличие проекта и фактически выполненной инженерной защиты;  соответствие строительства действующим ограничениям. Что делать покупателям и инвесторам? Перед покупкой участка необходимо проверить не только категорию земли и вид разрешенного использования. Обязательно запросите и изучите: ✅ выписку ЕГРН; ✅ сведения о зонах с особыми условиями использования территории; ✅ градостроительный план земельного участка; ✅ правила землепользования и застройки; ✅ сведения о зонах затопления и подтопления; ✅ ограничения по строительству; ✅ возможность подключения к инженерным сетям; ✅ наличие ранее выданных уведомлений и согласований. Особенно осторожно следует относиться к участкам:  рядом с реками и водоемами;  на низком рельефе;  в пойменных территориях;  с формулировками «видовой», «у воды», «первая линия»;  где продавец обещает: «все строят» или «проблем никогда не было». ▍ Наличие красивого вида на реку не означает, что на участке можно без проблем построить жилой дом. Моя текущая позиция До появления официальных разъяснений и понятной практики применения новой редакции статьи 67.1 ВК РФ попадание участка в зону затопления или подтопления я буду обозначать для клиентов как: ⚠️ ВЫСОКИЙ РИСК ДЛЯ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Участок можно купить быстро. Но после сделки может выясниться, что строительство дома невозможно без длительной и дорогостоящей процедуры инженерной защиты и изменения границ зоны.