Если с лизингом коммерческой (нежилой) недвижимости (помещения под офис, производственн...
Если с лизингом коммерческой (нежилой) недвижимости (помещения под офис, производственные здания и склады) на текущий момент есть единообразное понимание у большинства, то лизинг жилой недвижимости вызывает у многих вопросы, поэтому мы решили лаконично проговорить, насколько и в каких видах распространен лизинг жилой недвижимости. Лизинг недвижимости в целом возможен в отношении готового объекта. Объект на этапе возведения (строительства) точно не подходит для целей лизинга… Земля, кстати, тоже не может выступать предметом лизинга (про это закон о лизинге однозначно говорит). Для начала разграничим всю жилую недвижимость на основные типы предложений, встречающихся на рынке: это могут быть жилые дома на земельных участках (коттеджи иначе или дома в границах СНТ), квартиры в МКД и апартаменты (критерий возможности регистрационного учета людей в жилом фонде не принимается во внимание как не имеющий значения). И конечно исходим из того, что, как минимум, лизингополучателем первого порядка выступает субъект предпринимательской деятельности, а не частное физическое лицо, для которого следствия лизинга как финансового инструмента в аспектах налогообложения просто не могут быть приняты во внимание и интересны. Жилые дома (коттеджи) часто выступают предметами лизинга, при этом земельный участок под жилым домом идет по «запараллеленной» сделке обычной хозяйственной аренды с выкупом в собственность с динамикой платежей, коррелирующей с основным графиком по лизингу жилого дома и, конечно, в основе, отталкивающейся от реальной цены земли. Такие жилые дома с приусадебным участком основательны и воплощают индивидуализированный вкус. Их оборот не так интенсивен на рынке по сравнению с фондом МКД или апартаментами, частый оборот которых является следствием их инвестиционной привлекательности. Но инструмент лизинга не способствует частому обороту, так как титул собственности остается за лизингодателем до завершения сделки финансовой аренды. Поэтому для квартир и апартаментов до сих пор наиболее востребованным инструментом приобретения выступает «классический банковский» ипотечный кредит или участие (членство) в жилищном кооперативе. Но хорошо…Тогда какая картина обстоятельств должна складываться, чтобы подразумевать возможность применения лизинга в отношении квартир в МКД и апартаментов? – наверняка спросите Вы. И здесь вердикт таков: На текущий момент, такая возможность есть, если реализацией квартир в МКД или апартаментов после сдачи такого МКД в эксплуатацию занимается аффилированное застройщику лицо или крупный девелопер, которые готовы на такую реализацию с рассрочкой платежа в интересах достойного клиента, заинтересованного в приобретении такого жилья в порядке, отличном от ипотечного кредита. Именно в таких случаях при условии одобрения со стороны лизинговой компании такие структуры будут выступать в качестве лизингополучателя первого порядка с условием последующей передачи такого объекта недвижимости в сублизинг конечному пользователю, который будет признаваться лизингополучателем второго порядка и на которого, по сути, и ляжет бремя «обслуживания или сопровождения» сделки лизинга жилого помещения. На текущий момент процент застройщиков и аффилированных им структур, а также крупных девелоперов, готовых пойти на значительную рассрочку при получении оплаты стоимости квартир, составляет порядка 2-4 процентов от общего числа застройщиков, при этом количество физических лиц, готовых работать над улучшением жилищных условий на условиях (суб)лизинга – еще меньше. С точки зрения подходов нашей компании, нераспространенность такого явления формирует ореол рискованности такого типа сделок и делает их непривлекательными, усугубляясь тем, что оценить в должной мере платежеспособность и репутационную составляющую конечного сублизингополучателя (лизингополучателя второго порядка) не представляется возможным. Поэтому лизинг жилых домов на земле – вполне распространенное явление, а лизинг квартир и апартаментов – крайняя редкость.