Аренда коммерческой недвижимости: как учесть в расходах компании и не попасть на доначи... — 29 мая 2026 г. в 10:28:44.280
Аренда коммерческой недвижимости: как учесть в расходах компании и не попасть на доначисления? Аренда офиса, склада или торговой площади — одна из основных статей расходов для большинства компаний. Однако далеко не каждый предприниматель знает, что возможность включить арендные платежи в расходы напрямую зависит от применяемого режима налогообложения. В этой публикации мы расскажем, как сделать это правильно и на что обратить особое внимание. ➔ Какой режим налогообложения позволяет учесть аренду в расходах? 1. Общая система налогообложения (ОСНО). Самый простой вариант. Арендные платежи включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. Кроме того, компания на ОСНО вправе принять к вычету НДС с арендной платы при наличии корректно оформленного счёта-фактуры от арендодателя. В одиночку учет на ОСН - достаточно проблематичен. Но для команды бухгалтеров - привычное дело, так как данный режим позволяет использовать все бухгалтерские инструменты на полную. 2. Упрощённая система налогообложения (УСН). Здесь принципиально важен выбранный объект налогообложения: — УСН «Доходы» (6%) — учесть арендные платежи в расходах нельзя. Налог рассчитывается исключительно от суммы полученных доходов, без уменьшения на какие-либо затраты. — УСН «Доходы минус расходы» (15%) — арендные платежи можно включить в состав расходов на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расход признаётся после фактической оплаты аренды (кассовый метод). 3. Автоматизированная упрощённая система (АУСН). Аналогично классической УСН: учёт аренды в расходах возможен только при объекте «Доходы минус расходы». ➔ Какие документы необходимы для подтверждения расходов? Для того, чтобы налоговая инспекция приняла расходы на аренду, компании необходимо иметь: — договор аренды (при сроке от 1 года — зарегистрированный в Росреестре); — акт приёма-передачи помещения; — ежемесячные акты оказанных услуг (если это предусмотрено договором); — счета-фактуры (для плательщиков НДС); — платёжные документы, подтверждающие фактическую оплату (платёжные поручения, банковские выписки). ➔ Подводные камни: на что обратить внимание? 1. Аренда у взаимозависимых лиц. Если компания арендует помещение у учредителя, директора или аффилированного лица, налоговый орган может поставить под сомнение рыночность арендной ставки. Завышенная стоимость аренды — классический повод для доначислений. Рекомендуется иметь заключение независимого оценщика или подборку аналогичных рыночных предложений. 2. Использование помещения не для бизнеса. Расходы на аренду принимаются к учёту только в том случае, если помещение используется для деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252 НК РФ). Если арендованная площадь фактически пустует или используется в личных целях руководства, инспекция вправе исключить эти суммы из расходов. Доказать такой факт достаточно проблематично, но примеры есть. 3. Договор аренды на срок от 12 месяцев без госрегистрации. Договор аренды недвижимости, заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор формально считается незаключённым, что даёт налоговому органу основание для отказа в признании расходов. На практике многие компании намеренно заключают договоры на 11 месяцев с последующей пролонгацией, чтобы избежать процедуры регистрации. 4. Обеспечительный (гарантийный) платёж. Депозит, уплаченный арендодателю в качестве обеспечения, не является расходом до момента его зачёта в счёт арендной платы. Преждевременное включение депозита в расходы — частая ошибка, ведущая к занижению налоговой базы. 5. Коммунальные платежи сверх арендной ставки. Если коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы (по факту потребления), для их учёта в расходах необходимы отдельные подтверждающие документы: счета, акты, показания приборов учёта.