Верховный суд: дольщик имеет право на разницу в цене квартиры сверх процентов
Верховный суд: дольщик имеет право на разницу в цене квартиры сверх процентов Важное разъяснение дал Верховный суд РФ. Если застройщик не сдал дом и дольщик расторг договор, ему обязаны вернуть не только деньги, но и разницу между ценой квартиры в договоре и ее рыночной стоимостью на момент возврата средств. И эта разница выплачивается сверх законных процентов. ⚖ Фабула дела 🔴Общество (застройщик) и дольщики заключили договор участия в долевом строительстве (214-ФЗ). 🔴Цена договора — 5 211 520 рублей. Участники уплатили их в полном объеме. 🔴Застройщик обязательства не выполнил. Дольщики в одностороннем порядке отказались от договора. 🔴Застройщик вернул только 5 211 520 рублей. 🔴За это время жилье подорожало. Независимая оценка показала, что аналогичная квартира стоит 6 000 000 рублей. 🔴Разница (убытки дольщиков) составила 788 480 рублей. 🔴 Дольщики уступили право требования этих денег и штрафа предпринимателю. Застройщик добровольно платить отказался, дело ушло в суд. 🔽Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций Три судебные инстанции отказали в иске. Их логика строилась на общих нормах Гражданского кодекса (ст. 393.1, 394 ГК РФ) и Законе о долевом строительстве (214-ФЗ): 🔴Суды посчитали, что проценты, которые застройщик обязан платить при расторжении договора (1/300 ставки ЦБ, для граждан — в двойном размере), являются законной неустойкой. 🔴По общему правилу ГК РФ убытки взыскиваются только в части, не покрытой неустойкой. 🔴Суды заявили, что истец не доказал, что выплаченных процентов недостаточно для покрытия разницы в 788 480 рублей. В иске было отказано полностью. 🔽 Позиция Верховного суда ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и защитил дольщиков. Вот главные аргументы: ❗️Приоритет специальной нормы. Статья 10 Закона № 214-ФЗ прямо говорит: застройщик обязан уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это специальная норма, которая отменяет общее правило Гражданского кодекса о «зачете» убытков неустойкой. ❗️ Природа процентов. Проценты по пункту 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ — это лишь минимальная плата за пользование деньгами дольщика. Они компенсируют инфляцию, но не покрывают убытки от того, что человек остался без подорожавшей квартиры. Цель дольщика — получить жилье, а не просто доход на капитал. ❗️Постановление Пленума ВАС № 35. При расторжении договора сторона, возвращающая деньги, должна компенсировать все выгоды, которые извлекла. Застройщик сэкономил на том, что не достроил и не передал объект, который вырос в цене. ❗️Снятие бремени доказывания. Верховный суд фактически освободил дольщика от необходимости доказывать, что «процентов не хватило». Если рыночная цена выросла — разница подлежит взысканию автоматически, одновременно с процентами. #консультацияюриста #дду