Я сейчас за клиентку переживаю. Молодая девчонка 19 лет. Полностью отсутствует понимани... — 5 июня 2026 г. в 02:30:01.102
Я сейчас за клиентку переживаю. Молодая девчонка 19 лет. Полностью отсутствует понимание причинно-следственных связей. Выбирает гостинку 14-18 кВ.м. Любая комната берется как старт, через 3-5 лет продажа. В будущее мало кто смотрит. —- 📌 У нас несколько видов малогабаритного жилья в городе: ✏️ 1. КОМНАТЫ в общежитии с адресацией - эти законны, не всегда юридически чисты. Адресация идет: Общ N_, ком N_. Назначение - жилое. Они подходят под ипотеку Сбербанка. Однако, у них общий душ и кухня на этаже. Санузлы и вода в комнате - незаконны. Трубы из комнаты тянут под деревянным полом коридора или в бетоне штробя кладут трубу 30-ку, с насосом. Это нагрузка на инженерные системы, много случаев, когда прорывает трубу и вся гадость льется на этаж, заливая соседей внизу. Ремонт за всё имущество на собственнике такого санузла. Коменданты идут на встречу до поры-времени. Если поменяется #комендант или #УК, обрежут всё и заставят возместить дому ущерб. 👉 Самое интересное: - #банк сделку пропускает, - купили комнату за 1,8 млн; всё отрезали и цена стала 800-900 тыс. 👉 Мои покупатели риски осознают и ко всем последствиям таких комнат готовы. Знаю тех, кто в тихушку восстановил обрезанные трубы и продал сам. Одно дело парни, другое - юная девушка. — ✏️ 2. #КОМНАТЫ в квартире - СЕКЦИОНКИ, с адресацией. Есть с общей кухней и санузлом - старый жилфонд. И новые студии со своими инженерными сетями (ЖК Орбита, Карамзина 18, или 40 Лет Победы-2). Банк такую сделку пропустит. Проблема - найти всех собственников квартиры и взять отказы от преимущества права покупки. Чем дальше, тем непонятнее кто собственник. Умирают, гибнут на СВО, вступили в наследство, в каком городе живут, как всех собрать и тд. Сначала предлагаем соседям купить, пишем письма, телеграммы, через 30-60 дней продаем. Но если #соседи не получат письмо, то увы - продажа встанет. — ✏️ 3. КОМНАТЫ в квартире - секционки без адресации, доли, та же история, что и в п.2. Если в них не установлены санузлы, то всё норм. Но смотрим п.4. — ✏️ 4. ПЕРЕДЕЛКИ из квартир- #ДОЛИ. Из 3-5 комнатной квартиры, в т.ч. из кухни с общим санузлом,- делают гостинки. В них устанавливают санузлы и подключают к системам. В основном 1-е этажи. На данный момент более, чем на 70-ти квартирах в городе с незаконными перепланировками стоит запрет на регистрацию Администрацией. То есть, собственники получили предписание вернуть квартиру в надлежащее состояние. Если они этого не сделают, то квартира через суд продается с торгов, деньги делятся в количестве долей на собственников. 👉 Изюминка - купил долю за 2 млн, а с торгов и без коммуникаций вернули всего 700-800 тыс. Где остальные деньги? — 📌 Там где #недвижимость в долях(доли), прописаться можно с разрешения всех собственников. Если у кого-то из соседей доля разделилась на детей, то продать свою долю уже согласовав с опекой. Тонкостей и проблем много с таким жильем. — 5. #КВАРТИРЫ в документах. Стояки законные. Подходят под ипотеку Сбербанка, #маткапитал. Цена всегда дороже, чем у всех выше перечисленных. Здесь можно прописаться, жить, рожать, продать и тд. Таких домов мало в городе. Основные локации:: #ГорДК, Предмостка, Тобольская, Энергетики, Роща, Ключевская. Их насчитается всего около 20-30 домов. ☝️ Но их мало в продаже. —- 📌 Всё описанное - это #старый_жилфонд, где много: наследства, заключенных, приватизации и скрытого маткапитала, больных алкоголизмом и наркоманией, шизофреников, бабушек и сирот с единственным жильем, занижений в договорах - уход от налогов (следующий пост). «Перелопатив» рынок из 100 вариантов можно найти всего 3-5 настоящих квартир, из них юридически чистых 1-2. —- Людям нравятся «накрашенные губы». Пусть она будет незаконная, проблемная, авось пронесет. Все же так живут. Да и #риэлторы говорят, что банк пропустит, он же проверяет. Увы - НЕТ, банк проверит то, что именно ему нужно. Если у вас будут проблемы, ипотеку всё равно платить придется. —-