Юрпроект | Адвокаты про землю, недвижимость и защиту бизнеса
Прочее · 16 февраля 2026 г.
Договор аренды коммерческой недвижимости 2026: цена аренды и НДС — 16 февраля 2026 г. в 13:25:37.303
Договор аренды коммерческой недвижимости 2026: цена аренды и НДС Для части бизнеса в 2026 году актуальна смена налогового режима и перерасчёт налоговой нагрузки. В коммерческой аренде это приводит к вопросу: можно ли увеличить арендную плату, если в договоре арендная плата изначально согласована без оговорки про НДС. Как показывает практика, подходы высших судебных инстанций различаются в зависимости от ситуации: 1️⃣ Если арендодатель был плательщиком НДС, а потом перестал им быть, и арендатор хочет уменьшить цену по договору с этим учетом, то смотрим п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 2, 3 от 27.11.2024 - дело МУП "Майкопские тепловые сети" № N А01-525/2021: Изменение режима налогообложения арендодателя само по себе не даёт права менять условия аренды в одностороннем порядке, если стороны заранее не предусмотрели такой механизм. 2️⃣ Если арендная плата указана в договоре с припиской "без НДС", то позиция суда может радикально измениться - смотрим Определение СКЭС ВС РФ от 6 сентября 2024 г. по делу N А04-6134/2021: Наличие оснований для уплаты в цене сделки суммы, равной НДС, или выплаты сверх цены сделки суммы, равной НДС, зависит от условий договора и является элементом гражданско-правовых отношений сторон. В частности, вариативность цены сделки, связанной с налогообложением контрагента, стороны могут специально оговорить в договоре. При отсутствии таких условий следует исходить из того, что цена сделки не подлежит пересмотру в одностороннем порядке. Если же цена сделки сторонами определена с прямым указанием «без НДС» и контрагент выставлял счета с выделением НДС сверх указанной в договоре суммы, то с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 17 Постановления Пленума N 33, способ определения цены сделки включает в себя также расчет суммы НДС, которую должен плательщик уплатить контрагенту по договору. [В общем, суд пришел к выводу, что поставщик услуг правомерно в таком случае может требовать от покупателя НДС сверху цены, указанной в договоре] 3️⃣ И наконец, в ситуации, когда в договоре аренды в пункте про размер арендной платы ничего про налоги не указано ("без НДС" и т.п.), то арендодатель, который был на УСН при заключении договора, а потом стал плательщиком НДС, может воспользоваться временным механизмом*, предложенным Конституционным судом РФ в Постановлении № 41-П от 25.11.2025 г. по жалобе Банка ВТБ (спор был не по договору аренды, но мы перефразировали выводы суда применительно к нашему вопросу): Такой арендодатель может обратиться в суд с иском об увеличении арендной платы в пределах 50% от суммы НДС, уплачиваемого в бюджет, если: 1) дальнейшее исполнение договора лишает арендодателя того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора; 2) арендатор, не имеющий права на налоговый вычет по НДС, отказался от изменения или расторжения договора аренды. * Временным - т.к. Конституционный суд предписал законодателю внести изменения в законодательство по этому вопросу и установить порядок корректировки цены договора в такой ситуации. Когда точно это произойдет, невозможно определить. Как реагировать / подготовиться Арендодателям: ✅ Проверьте договоры: есть ли механизм корректировки цены при налоговых изменениях и какой порядок изменения условий договора (если нельзя в одностороннем порядке, то подписание допсоглашений – только по доброй воле обеих сторон). ✅ Закрепите формулу цены: «арендная плата ___ руб., включая/не включая НДС», и что происходит при смене налогового режима (увеличивается или не изменяется). Арендаторам: ✅ По долгосрочным договорам ваша позиция сильнее, если нет права арендодателя повышать цену в одностороннем порядке (уведомлением). ✅ Отделяйте «индексацию» от «налоговой корректировки»: это разные основания и разные формулировки. И конечно же, если нужна помощь в корректировке договора аренды коммерческой недвижимости или ведении дела в суде по такому договору, то мы на связи! Пишите Юрпроект #аренда #налоги