Недвижимость с расчетом I Гульнара Жусупова

3 объекта, от покупки которых я бы отказалась Даже если они выглядят очень привлекательно. 🔴 №1. Высокая доходность только на бумаге Если мне показывают объект с доходностью 15–20%, я не радуюсь. Я начинаю проверять. За счёт чего она формируется? Реальная ли арендная ставка? Есть ли подтверждённый спрос? Учтены ли все расходы? Если после нормального расчёта доходность резко падает — для меня это тревожный сигнал. 🔴 №2. Объект сложно продать Высокий доход — это хорошо. Но что будет, если через три года мне понадобятся деньги? Если круг потенциальных покупателей очень маленький, высокая доходность может оказаться недостаточной компенсацией за низкую ликвидность. 🔴 №3. Слишком много риска ради слишком маленькой выгоды Иногда между двумя объектами разница в потенциальной доходности — 2–3 пр…

🔥 Машино‑места на торгах — лови момент! 🔥 На торгах по банкротству выставлено более50 машино‑мест в Косино‑Ухтомском (Москва, ул. Дмитриевского). Вот примеры лотов: Лот №213: 18,6 м², д. 16, м‑м 421 — 343 845 ₽ (скидка 10 %, мин. цена 95 512,50 ₽); Лот №154: 17,3 м², д. 6А, м‑м 481 — 322 785 ₽ (скидка 10 %, мин. цена 89 662,50 ₽). Средняя стоимость машино‑места в районе: 1,1–1,3 млн ₽ (рост +12–15 % к уровню 2024 г.) Почему район привлекателен (использованы аналитика ЦИАН, прогноз Ricci, сент. 2026, статистика Авито Недвижимость (Москва, сент. 2026)): Дефицит парковок: соотношение машино‑мест/квартиры < 1:1; Заполняемость паркингов — 85–95 %; Аренда — 8 000–12 000 ₽/мес; Спрос растёт: +18 % г/г по запросам «купить машино‑место». Торги идут, лоты уже раскупаются — успевайте подать з…

Доходность 15% годовых. Звучит отлично? Допустим, продавец говорит: «Доходность объекта — 15% годовых». Звучит впечатляюще. Но я бы не стала принимать решение на основании только этой цифры. Потому что сначала нужно спросить: А как именно эти 15% посчитали? Например: Стоимость объекта — 10 млн ₽. Аренда — 125 000 ₽ в месяц. На первый взгляд: 125 000 × 12 = 1 500 000 ₽ в год. Доходность: 1,5 млн / 10 млн = 15%. Красиво. А теперь добавим реальную жизнь. Допустим: — объект простаивает один месяц; — есть эксплуатационные расходы; — требуется ремонт; — есть расходы на управление; — часть дохода уходит на налоги и другие обязательные платежи. И внезапно цифра становится совсем другой. Поэтому я всегда разделяю: заявленную доходность и экономику инвестиции. Мне гораздо интереснее знать не то, ск…

Мой путь Напиши мне если ты со мной