Хочу рассказать две реальные истории про два неудачно купленные объекта коммерческой не...
Хочу рассказать две реальные истории про два неудачно купленные объекта коммерческой недвижимости и разберу ошибки инвестиций. Ко мне в работу довольно часто приходят помещения, которые практически невозможно сдать и очень трудно продать (одним словом висяки). Покупались такие объекты, как правило, с риэлтором в жилой недвижимости, или самостоятельно инвестором (чтобы сэкономить на комиссии), как итог потери в миллионы. Я такие объекты беру только в продажу, очень редко, когда получается их сдать по хорошей ставке и всегда предупреждаю, что такой объект может хорошо так зависнуть, поэтому набираемся терпения (проблема есть, она решаемая, но очень тяжело решаемая). Когда собственник терпелив, все получается. Первая история: ко мне пришел объект в плохой локации, с небольшими перегородками по всему помещению в планировке (разместить полноценный торговый зал сложно), площадь 78 кв.м. Понимая, что сдать его можно только очень дешево (а это сразу снижает стоимость продажи в будущем), и что арендатор точно будет в лучшем случае ПВЗ, а в худшем "Магазин овощей и фруктов", которые как ГАБ вообще не продажная история, я совместно с собственником приняла решение продавать и постараться продать хотя бы не ниже стоимости покупки (Изначально объект был уже куплен дорого). Итог: через три месяца продажи, собственник не выдержал, отказался от моих услуг, вернулся в тоже агентство, которое ему покупало этот прекрасный объект и сейчас помещение сдается за 100 000 рублей, а покупали его за 17,8 млн.Р. Если его получится сдать, арендатор будет такой, что как ГАБ он некому не будет нужен, при таком МАП, продать его можно не выше 10-11 млнР, т.е. потери на сегодняшний день составляют от 7 млнР. Окупаемость от 15 лет (8-9% годовых). Ошибки: всегда нужно правильно оценивать локацию. Первая линия и вторая линия - в разных локациях разные, если в одной части дома куча сетевиков, а вторая часть дома пустая - это означает лишь одно, что эта часть локации глухая и веселее она не станет. Коммерция на то и коммерция - это инвестиции-деньги и ваши эмоции в этой сделке вас подведут. И да, именно коммерческие объекты есть такие, которые практически невозможно сдать и продать. Вторая история: в этом кейсе я сопровождала сделку на стороне продавца. Объект продавался как ГАБ, 4 арендаторами (один из которых был вкусвилл), видимо, это и подкупило покупателя. Купили за 80 млн.р.. Потом Вкусвилл закрывает данный магазин и в след за ним съезжает другой арендатор, и остаются два "непонятных" арендатора. Итог: прошло полгода и этот объект пытаются продать за 65 млн.Р. Ошибки: покупая объект с кучей арендаторов, а тем более no name арендаторов, будьте готовы к тому, что вы будете жить на объекте, ваши арендаторы не будут платить, будут требовать скидки, и будут съезжать. И ваша инвестиция превратиться в расход очень быстро. В этой истории, видимо "цирк" арендаторов так достал нового собственника, что он готов потерять 20 млн.Р, только бы избавиться от тяжелого объекта. Нужен брокер по недвижимости, или консультация пишите в личку или звоните 89639949958 ❤️ Брокер-консультант Чернявская Марина Подписывайтесь| VK | MAX https://gart.moscow