🏢 Недвижимость и «недружественные» государства: как не ошибиться в проверке — 17 сентября 2026 г. в 10:25:07.135
🏢 Недвижимость и «недружественные» государства: как не ошибиться в проверке Проверка ЕГРН — лишь первый шаг. За ним скрывается сложная система контрсанкционных ограничений, где гражданство продавца, его валютный статус и даже местонахождение участка могут полностью изменить порядок сделки. ⚖️ Когда действует особый порядок Если собственник связан с недружественным государством или находится под контролем таких лиц, сделка совершается по правилам Указа № 81 от 01.03.2022 и Указа № 95 от 05.03.2022. Одной выписки из ЕГРН недостаточно: нужно установить гражданство, правовой статус и — для юрлиц — фактического контролирующего бенефициара. 🇷🇺 Кто не подпадает под ограничения Ключевой критерий для физлиц — валютное резидентство (п. 6 ч. 1 ст. 1 закона № 173-ФЗ). Валютные резиденты рассматриваются как резиденты и для целей контрсанкционных указов. Кто является валютным резидентом: • Граждане РФ — всегда, независимо от места жительства. Статус сохраняется до отказа от гражданства. • Иностранцы с ВНЖ — постоянно проживающие в России на основании вида на жительство. ⚠️ Второе гражданство не меняет статус. Гражданин РФ с паспортом иного государства для целей указов — только резидент РФ. ⚠️ РВП статуса валютного резидента не даёт — только ВНЖ или гражданство РФ. 📋 Исключения: когда разрешение не нужно Указ № 95 (с поправками Указа № 435 от 01.07.2025) и решения Правкомиссии предусматривают ряд исключений: • Безвозмездные сделки между супругами или близкими родственниками, если хотя бы одна сторона — гражданин недружественного государства. Указ № 435 прямо исключил такие сделки из запрета. • Долевое строительство с участием иностранцев из недружественных стран — сделка с застройщиком. На перепродажу не распространяется. • Сделки с муниципальными образованиями и отдельные иные случаи. Для юрлиц ключевое значение имеет фактический контроль. Не считаются связанными с недружественными государствами лица под контролем российских бенефициаров (при раскрытии информации налоговым органам) и лица под контролем структур из дружественных стран (если контроль установлен до 01.03.2022). 🚫 Важное дополнение: приграничные территории Отдельное абсолютное ограничение, не связанное с контрсанкционными указами, — запрет для иностранцев на владение землёй в приграничных зонах. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). Перечень таких территорий утверждён Указом Президента № 26 от 09.01.2011. Если иностранный гражданин приобретает жилой дом на приграничной земле, Росреестр откажет в регистрации, поскольку вместе с домом предполагается переход права на участок. Разрешение Правкомиссии здесь не поможет. Это не контрсанкционная мера, а базовое земельное законодательство. 💡 Вывод для сделки Иностранное гражданство продавца само по себе не означает, что потребуется разрешение или счёт «С». Но и расслабляться не стоит. Проверяем по порядку: 1️⃣ Гражданство и валютное резидентство — гражданство РФ или ВНЖ выводят физлицо из-под контрсанкционного режима. 2️⃣ Реестр иностранных агентов (Минюст) — с 1 марта 2025 года доходы от продажи недвижимости иноагентов зачисляются на специальный рублёвый счёт. 3️⃣ Исключения — подпадает ли сделка под безвозмездные сделки между родственниками (Указ № 435) или другие основания. 4️⃣ Для юрлиц — фактический контролирующий бенефициар и дата установления контроля. 5️⃣ Для земельных участков — не находится ли объект в приграничной зоне. ❗️ Единого «реестра недружественных лиц» не существует. Есть перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия (распоряжение № 430-р). Связь конкретного лица определяется по признакам: гражданство, место регистрации, место ведения деятельности, место преимущественного извлечения прибыли, подконтрольность.