Недвижимость, которая работает на капитал | Светлана Богомолова
Бизнес · 1 октября 2026 г.
💥 80% годовых на недвижимости — без кабальной ипотеки — 1 октября 2026 г. в 09:14:00.580
💥 80% годовых на недвижимости — без кабальной ипотеки Можно годами ждать «идеального момента» для покупки недвижимости. А можно найти сделку, в которой капитал начинает расти ещё до получения ключей. Покажу на реальном кейсе моего клиента Игоря. Игорь пришёл ко мне с инвестиционной задачей. При этом классическую ипотеку мы сразу исключили: у клиента гражданство другого государства, в России — только вид на жительство. Плюс был ограниченный первоначальный капитал. То есть стандартный сценарий «большой первоначальный взнос + ипотека» здесь просто не работал. Поэтому я стала искать другой вариант — объект с комфортной рассрочкой, который при этом имел потенциал роста стоимости. И здесь важно понимать один нюанс. ‼️ Большинство рассрочек сегодня совсем не означает, что вы покупаете квартиру без переплаты. Застройщик может убрать скидку, заложить будущий рост цены в стоимость квадратного метра или изначально выставить объект дороже. Поэтому смотреть только на размер ежемесячного платежа — большая ошибка. Нужно считать реальную стоимость входа и потенциальный результат на вложенный капитал. В нашем случае благодаря партнёрским каналам удалось найти редкий вариант в Мытищах — перспективный корпус на старте продаж, недалеко от станции. И главное — беспроцентная рассрочка на 2 года без удорожания стоимости квартиры. Что получили на старте: ▪️ Площадь — 37,48 м² ▪️ Стоимость квартиры — 10 419 440 ₽ ▪️ Первоначальный взнос — 3 125 832 ₽ ▪️ Ежемесячный платёж — 50 000 ₽ ▪️ Срок рассрочки — 2 года Сделку закрыли в декабре 2025 года. Прошло 7 месяцев. И сейчас аналогичные квартиры в этом комплексе стоят уже от 12 043 600 ₽. То есть прирост стоимости составил: +1 624 160 ₽ за 7 месяцев. В пересчёте это: 📈 26,7% годовых по росту стоимости объекта. А доходность именно на вложенный капитал за этот период составила 46,7%, что в пересчёте на год — около 80% годовых. И при этом Игорю не пришлось брать классическую ипотеку с высокой процентной ставкой. Сейчас у нас есть ещё два сценария. Ближе к окончанию рассрочки будем смотреть по ситуации: → продавать квартиру по переуступке; → либо дождаться сдачи дома, сделать ремонт и продавать уже готовый объект конечному покупателю. И вот здесь для меня главный вывод этого кейса. В инвестициях в недвижимость недостаточно просто найти квартиру, которая дорожает. Нужно одновременно смотреть: — сколько капитала вы реально замораживаете; — на каких условиях заходите; — есть ли удорожание; — насколько ликвиден объект; — какие есть варианты выхода; — и что произойдёт с вашей доходностью, если сроки изменятся. Потому что одна и та же квартира для одного человека может быть хорошей инвестицией, а для другого — просто замороженными на несколько лет деньгами. Именно поэтому я не начинаю подбор недвижимости с вопроса: «Какую квартиру купить?» Сначала разбираемся: «Что должен сделать ваш капитал и когда он вам понадобится?» А уже потом выбираем стратегию. Если хотите понять, какие варианты недвижимости могут подойти именно под вашу сумму, срок и задачу, напишите мне в личные сообщения слово «КАПИТАЛ». Разберём вашу ситуацию и посмотрим, какие сценарии вообще имеют смысл рассматривать.