ВЕРХОВНЫЙ СУД ОГРАНИЧИЛ ПРИМЕНЕНИЕ СТ. 622 ГК РФ ПРИ СТРОИТЕЛЬНОЙ АРЕНДЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ
ВЕРХОВНЫЙ СУД ОГРАНИЧИЛ ПРИМЕНЕНИЕ СТ. 622 ГК РФ ПРИ СТРОИТЕЛЬНОЙ АРЕНДЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ Определение ВС РФ от 4 декабря 2025 г. № 303-ЭС25-6975: важный ориентир для застройщиков и публичных арендодателей ⚖🏗 Верховный Суд РФ опубликовал значимое Определение № 303-ЭС25-6975 от 04.12.2025 по делу № А37-2657/2023, в котором разъяснил пределы применения ст. 622 ГК РФ («Возврат арендованного имущества арендодателю») в спорах, возникающих из договоров строительной аренды публичных земельных участков. Решение уже вызвало активную дискуссию в профессиональной среде и, безусловно, повлияет на дальнейшее формирование судебной практики. Фабула спора 📑 Муниципалитет г. Магадана передал ООО «Октан Трейд» земельный участок в аренду для строительства склада. Срок аренды истёк в августе 2021 года, продление договора было правомерно отклонено. После окончания аренды арендодатель обнаружил на участке: — трансформаторную подстанцию, — бетонный фундамент, — впоследствии — завершённое здание склада. Муниципалитет обратился в суд с требованием освободить земельный участок, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ. Позиции судов нижестоящих инстанций ⚖ — Первая инстанция отказала в иске, указав, что объект был возведён правомерно, строительство началось в период действия договора аренды, а наличие объекта недвижимости исключает применение ст. 622 ГК РФ. — Апелляция и кассация заняли противоположную позицию, сославшись на п. 2–3 ст. 76 ЗК РФ, квалифицировав пользование участком как самовольное и обязав арендатора освободить землю, включая снос объекта. Ключевые выводы Верховного Суда РФ 🔍 Экономколлегия ВС РФ отменила судебные акты апелляции и кассации, указав на принципиальные ошибки в применении норм материального права. ВС РФ подчеркнул: 📌 Ст. 622 ГК РФ не может применяться автоматически, если на арендованном публичном участке возведён объект капитального строительства или объект незавершённого строительства, обладающий признаками недвижимости. 📌 Государственная регистрация в ЕГРН не является обязательным условием для признания объекта недвижимым (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015). 📌 Если объект имеет признаки самовольной постройки, спор подлежит разрешению исключительно по правилам ст. 222 ГК РФ, с учётом специального порядка сноса по ст. 55.30 ГрК РФ. 📌 Если на публичном участке существует объект незавершённого строительства, прекращение права на него возможно только через специальную процедуру — изъятие по решению суда с последующей продажей с торгов, а не через иск о «возврате участка». Таким образом, исковые требования, фактически направленные на снос объекта, не могут быть «замаскированы» под требования о возврате земельного участка по ст. 622 ГК РФ. Почему это определение принципиально важно 🏢 Эксперты справедливо отмечают: — решение способствует формированию единой правоприменительной практики; — усиливает защиту прав застройщиков, действующих в рамках строительной аренды; — ограничивает практику упрощённого «освобождения участков» без соблюдения специальных процедур; — подтверждает ранее сформированную позицию Президиума ВАС РФ (Постановление № 10661/10), а также обзоры практики ВС РФ 2017 и 2025 годов. При этом судебная практика по-прежнему остаётся неоднородной, что повышает значимость грамотной правовой позиции уже на стадии спора. Вывод для застройщиков и инвесторов ✅ Если объект недвижимости или объект незавершённого строительства возведён правомерно в период аренды, — ст. 622 ГК РФ не является надлежащим способом защиты для публичного арендодателя; — снос и освобождение участка возможны только в специальных процессуальных формах, прямо предусмотренных законом. ⚠ Для публичных образований это означает необходимость выбора корректного способа защиты. ⚠ Для застройщиков — наличие реальных инструментов защиты от формального подхода к «возврату земли». Юридический центр «СОЧИ-ЛЕГАЛ» внимательно отслеживает ключевые позиции Верховного Суда РФ и