ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ, КОГДА УЗНАЛИ, ЧТО ОБЪЕКТ КЛИЕНТА ИЗЫМАЮТ
ЧТО МЫ СДЕЛАЛИ, КОГДА УЗНАЛИ, ЧТО ОБЪЕКТ КЛИЕНТА ИЗЫМАЮТ Обещал показать наш внутренний алгоритм. Разбираю на реальном кейсе клиента Private Office -программы по управлению капиталам семьи, который происходит прямо сейчас.(Детали, способные повлиять на переговоры, раскрывать не буду.) 📌Шаг 1. Ищем юридический факт В начале июня к собственнику вышел представитель крупного девелопера: Ваше здание попадает под изъятие, здесь будет построена дорога, давайте обсуждать продажу. Первое, что мы запросили: номер документа, дату, орган, который его утвердил, и официальную публикацию. Сначала нам прислали презентацию девелопера. Участок действительно был обозначен под изъятие. ❗️Но презентация коммерческой компании - ещё не основание принимать решение по активу стоимостью десятки миллионов рублей. 📌Шаг 2. Восстанавливаем цепочку документов Мы нашли официальный ППТ, изучили земельный участок, границы будущей дороги и основания возможного изъятия. Позже вышло распоряжение Департамента городского имущества. Вот тогда потенциальный риск превратился в официально запущенную процедуру. 📌Шаг 3. Разбираем, что именно решили Изучаем: ◾️Что изымается ◾️На каком основании ◾️Кто инициировал процедуру ◾️Кто финансирует возмещение ◾️Какие объекты включены ◾️Какой порядок предусмотрен дальше. Одного слова «изъятие» для анализа недостаточно. 📌Шаг 4. Определяем стоимость капитала У нас уже была независимая оценка объекта, сделанная ещё до официального решения об изъятии. Рыночная стоимость по ней - 170 млн рублей с НДС. Это не означает автоматическую компенсацию именно в таком размере. Зато у нас появляется профессиональная точка отсчёта для дальнейшей работы. 📌Шаг 5. Изучаем процедуру до переговоров Что произойдёт, если стороны не договорятся? Как определяется возмещение? Когда прекращается право собственности? Какие возможности есть у собственника при несогласии с оценкой? На эти вопросы желательно иметь ответы до того, как перед вами появится соглашение с конкретной суммой. 📌Шаг 6. Формируем переговорную позицию На встрече со стороной выкупа обнаружилась главная точка будущего диалога. Девелопер смотрит на объект, который в будущем будет снесён. Собственник - на действующий коммерческий актив стоимостью десятки миллионов рублей. Наша задача - профессионально обосновать экономические интересы клиента. Конкретного предложения по компенсации пока нет. Поэтому торговаться сейчас попросту не о чем. 📌Шаг 7. Перепроверяем всё после переговоров Это отдельное правило нашей команды. Любое утверждение второй стороны о процедуре, законодательстве и возможном судебном сценарии проверяем самостоятельно. Сейчас процедура официально запущена. Стороны обозначили позиции. Предложения по компенсации ещё нет. Поэтому финала у этой истории пока тоже нет. И я буду показывать вам, как она развивается. А следующим постом дам конкретные государственные ресурсы, на которых вы можете самостоятельно проверить коммерческий объект ещё до покупки и увидеть часть потенциальных градостроительных рисков. 👉 Сохраните - пригодится перед следующей сделкой.