НАИНА - Недвижимость Аналитика Инвестиции с Натальей Ардонской (кладовки, паркинги, квартиры, апартаменты, коммерция, зарубежная)
Бизнес · 25 сентября 2026 г.
Я знаю эти гаражи не понаслышке. В этих локациях Петербурга у меня есть гаражи или были... — 25 сентября 2026 г. в 11:06:30.294
Я знаю эти гаражи не понаслышке. В этих локациях Петербурга у меня есть гаражи или были раньше. Сделала короткий мониторинг. Смотрим на доходность по объявлениям, грязными, без учёта взносов в кооператив: 📍 две локации на севере города: 29–48% годовых 📍 одна локация на юге: 17–33% годовых Когда я активно покупала и перепродавала гаражи, типичный расклад по объявлениям на Авито был такой: купить можно было за 200–250 тысяч, а сдавать за 4, может быть, 5 тысяч в месяц, и это в лучшем случае. В среднем за год выходило 4–4,5 тысячи в месяц, то есть около 20–25% годовых. Хорошо, но без фейерверков. Сейчас юг примерно на том же уровне, а север ушёл далеко вперёд. Что изменилось? Я вижу две причины. Первая: инвесторы ушли в кладовки. Кладовка — это полноценная недвижимость с документами в Росреестре. Многие, кто раньше покупал гаражи, переключились на более безопасный формат. Покупателей на гаражи стало меньше, цены встали, а аренда продолжила расти. Вторая: склады холодного хранения. У кладовок есть товар-заменитель: переделанные контейнеры и вагоны-бытовки. И стоят они очень часто там же, на землях гаражных кооперативов, с такими же птичьими правами размещения, как у самих гаражей. Только цены за аренду у них существенно выше, особенно если считать за квадратный метр. Риски те же, а платят люди больше. На этом фоне гараж выглядит недорогим местом для хранения, и аренда гаражей подтягивается вверх. А почему именно север? Там очень высокая плотность населения, и с хранением в целом очень сложно. По кладовкам на севере сейчас сильный дефицит. Людям нужно куда-то девать вещи, и спрос уходит в гаражи. Отсюда и доходность выше, чем на юге. Мой вывод: сегодня по гаражам сложилась справедливая доходность. Высокий процент — это честная плата за риск: земля не ваша, документы не как у недвижимости, рассрочки не бывает. Раньше рынок этот риск недооценивал, теперь цена его учитывает. И не забывайте про взносы. Они разные в каждом кооперативе и за эти годы подросли, так что реальная цифра по конкретному гаражу будет ниже. И немного личного. Себе я брала гаражи под аренду с доходностью порядка 50% годовых. Но это была не открытая продажа с Авито. Этот подход работает и сейчас: можно купить гаражи с доходностью существенно выше, чем та, что вы видите в моём коротком мониторинге. А вы бы сейчас купили гараж под 30%? Или всё-таки кладовку под 15%, зато с документами? Пишите в комментариях 👇