Перелом на рынке: вторичка обогнала новостройки
Перелом на рынке: вторичка обогнала новостройки Ипотечный рынок в России заметно меняется. В июле 2026 года вторичное жильё впервые с 2023 года обошло новостройки по объёму ипотечных выдач. На готовые квартиры пришлось 144,1 млрд ₽ — 39% всех ипотечных выдач, на новостройки — 142,1 млрд ₽, или 38%. Это уже не просто разовая перестановка в статистике. Она показывает, что вторичный рынок постепенно возвращает себе позиции, а покупатели всё чаще рассматривают готовое жильё как альтернативу новостройкам. Что изменило баланс между вторичкой и новостройками 1️⃣ Изменилась семейная ипотека С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — один льготный кредит», а супруги в большинстве случаев должны выступать созаёмщиками. В результате прежняя схема, когда супруги могли оформить отдельные льготные кредиты, стала недоступна. На этом фоне выдачи ипотеки с господдержкой сократились, а рыночная ипотека стала занимать всё большую долю. А рыночная ипотека особенно важна именно для вторичного рынка, поскольку льготные программы в основном ориентированы на покупку новостроек. 2️⃣ Вторичка начала расти быстрее новостроек Есть ещё один важный сигнал — динамика цен. По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера, в августе 2026 года квадратный метр в новостройках в среднем стоил 192,8 тыс. ₽, а на вторичном рынке — 130,1 тыс. ₽. При этом за год вторичка подорожала на 11,4%, а новостройки — на 9,5%. Причём готовое жильё дорожает быстрее уже четвёртый месяц подряд. То есть разрыв в цене между первичным и вторичным рынком пока сохраняется, но вторичка постепенно сокращает его за счёт более высоких темпов роста. 3️⃣ Снижение ставок возвращает отложенный спрос В 2024–2025 годах высокая стоимость рыночной ипотеки заставляла многих покупателей откладывать решение о покупке. По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека стала постепенно оживать. Это особенно заметно по итогам первого полугодия 2026 года. За шесть месяцев россияне оформили ипотеку на вторичное жильё на 358,2 млрд ₽. Это на 238,2% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Для сравнения: объём ипотечных выдач на новостройки вырос на 37,4%, до 914 млрд ₽. Да, новостройки по-прежнему значительно опережают вторичку по общему объёму ипотечных выдач за полугодие. Но темпы роста вторичного рынка сейчас намного выше. Именно это постепенно меняет расстановку сил. 📈 Что может произойти дальше? С 1 октября 2026 года могут измениться условия семейной ипотеки. Один из обсуждаемых вариантов — дифференцированная ставка в зависимости от количества детей. При этом окончательные параметры программы пока не утверждены: Минфин сообщал, что решение об изменении условий будет принято не ранее 1 октября. Поэтому осень может стать важным периодом сразу для обоих сегментов рынка — и для новостроек, и для вторичного жилья. Что это означает для покупателя? Рынок становится менее однозначным. Если раньше выбор часто сводился к тому, какую новостройку купить, то сейчас всё чаще имеет смысл сравнивать сразу несколько сценариев: 🔹 готовую квартиру на вторичном рынке; 🔹 квартиру в относительно новом доме; 🔹 новостройку; 🔹 разные варианты ипотечного финансирования. Поэтому тем, кто планирует покупку, имеет смысл внимательно сравнивать конкретные варианты на первичном и вторичном рынке, а не ориентироваться только на привычное правило «новостройка выгоднее».