Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость
Бизнес · 5 июня 2026 г.
Продолжение ⤵ — 5 июня 2026 г. в 08:16:00.401
Продолжение ⤵ ✴ ПРОДАЖА ЮНИТА. Если у инвестора возникает необходимость продажи, то важно учитывать, что если апартамент использовался в коммерческой деятельности (сдавался официально в аренду), то при продаже на него не будет действовать освобождение от налога по предельному сроку владения (5 лет) и при расчете налога на прибыль нельзя будет учесть расходы на приобретение. Простыми словами: вы будете обязаны заплатить налог со всей суммы продажи. Именно поэтому, стратегия "куплю-ка я апартамент, посдаю годик-другой, а потом продам с прибылью" - это изначально плохая идея. Апартаменты - это долгосрочный инструмент, который приобретается минимум на 5, а лучше и 7-10 лет. ❗Если вы хотите заработать на перепродаже, то нужно выбирать объекты с высоким потенциалом капитализации, заходить в них на старте или начальном этапе строительства и перепродавать на финише/ключах, до того, как юнит успел посдаваться. Как же минимизировать расходы, если апартамент продать все-таки нужно? Продавать от ИП и платить налог 6+1% вместо 13%. Важно понимать, что имущество ИП и физлица неотделимо, поэтому вам не нужно как-то переоформлять номер на ИП или изначально приобретать на юрлицо. Как покупка, так и продажа может происходить от вас, как физического лица. Сумма налога будет зависеть от того, как вы потом отчитаетесь. Если от ИП - то сэкономите солидную сумму на налогах. ‼ Важно! Если вы планируете отчитаться как ИП и продаете юнит физлицу (99% продаж) - то вы будете обязаны выбить чек! Все мы понимаем, что у большинства ИП, открытых для ведения арендного бизнеса, касс нет. Существуют сервисы, предоставляющие услуги "Касса на день". Стоимость разовой услуги - 29 т.р. Можно пойти другим путем, особенно если вы предполагаете, что в обозримом будущем у вас будут еще продажи апартаментов: зарегистрировать облачную кассу и приобрести к ней фискальный накопитель. Все это обойдется примерно в 23 т.р. и будет действовать 3 года. ‼ Не пренебрегайте пробитием чека, друзья, вы получите штраф от 25 до 50% от суммы чека. Т.е. от стоимости всего апартамента. Есть еще один нюанс при продаже - лимиты по НДС. С этого года они составляют 20 млн. в год, а сумма с продажи юнита полностью пойдет в эти лимиты. Если вы сдаете один апартамент (или даже пару-тройку) и по ИП проходят только эти поступления, то, скорее всего, вы останетесь в лимитах. Но если по ИП ведется еще и ваша основная деятельность, то тут риск сильно возрастает. Если есть возможность, то лучше открывать отдельное ИП под арендный бизнес, как раз для таких случаев. 🔶 Резюмируя, если вам кажется, друзья, что в налогообложении апартаментов много сложных нюансов, то вам не кажется нужно просто один раз разобраться и разложить для себя все по "полочкам". И, конечно же, то, о чем я часто говорю - совершайте покупку с грамотным брокером-экспертом, который поможет разобраться во всех нюансах и не совершить ошибку, цена которой будет неприятна и высока. С пользой для вас, ваш апарт-брокер, Александр Чумак.