Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость
Бизнес · 5 июня 2026 г.
✴ Налогообложение в апартаментах в 2026 году. — 5 июня 2026 г. в 08:15:01.086
✴ Налогообложение в апартаментах в 2026 году. Друзья, сегодня хочу затронуть одну из важнейших тем, которую надо понимать как всем действующим инвесторам, так и тем, кто планирует инвестировать в апарт-отели. В прошлом году я уже выкладывал гайд по налогам в апартаментах. На днях мы провели сессию с опытным налоговым консультантом и я хочу актуализировать информацию для вас. ✴ ВЫБОР И ПОКУПКА ЮНИТА. На этом этапе вам необходимо обратить внимание на следующее: 🔶 Налог на доход. Вы можете сдавать как физлицо, и тогда ваш налог составит 13%. Но гораздо выгоднее сдавать как ИП. Вы можете выбрать режим УСН/АУСН/Патент. Патент и АУСН имеет ряд нюансов по применению и ведению, лучше консультуроваться с вашим бухгалтером. Большинство инвесторов выбирают обычный УСН. В таком случае ваш налог составит 6% (+1% на суммы дохода свыше 300 т.р. в год). После того, как вы определитесь с режимом налогообложения, сумму налога нужно закладывать в вашу фин. модель для расчета финальной доходности. 🔶 Ежегодный налог на имущество. В апартаментах возможны 2 вариации: 0,3% или 2% от кадастровой стоимости (до прошлого года было 1,5%, в этом году подняли). От чего зависит данная градация? 0,3% - если участок имеет гостиничное ВРИ. 2% - в остальных случаях (МФК, офисы, производственные и торговые помещения и т.п.). По хорошему, участки всех правильно построенных апарт-комплексов и отелей должны иметь ВРИ Гостиницы или МФК. ❗При выборе объекта обращайте внимание на ВРИ, чтобы понять сумму ежегодного налога, который вам придется платить. Эту сумму тоже нужно закладывать в вашу фин. модель для расчета доходности. ‼Важно! Если вы используете свой юнит в коммерческой деятельности (т.е. сдаете его в аренду) - а 90% инвесторов покупают апартаменты именно для этих целей - то имеете право на освобождение от налога на имущество! Чтобы получить освобождение, вам необходимо подать заявление из налогового ЛК физлица и приложить доказателтьства: арендный или агентский договор и платежки. Таким образом, вы совершенно законно можете избавиться от налога на имущество. Но, есть исключения: правительство региона ежегодно устанавливает перечень объектов, которые не попадают под освобождение. Уточнить, входит ли в этот перечень в 2026 году ваш объект можно по кадастровому номеру 👉на сайте администрации СПб. В 90% случаев, если ставка налога на здание, где расположен ваш юнит - 0,3%, то вы попадаете под освобождение, а если 2% - то не попадаете. Но обязательно проверить по ссылке выше! ❗Кстати, застройщик или УК могут обратиться и поменять ставку с 2% на 0,3%, если по итогу апартаменты заняли большую часть построенного здания (например, МФК). 🔶 Форма договора с УК/Отельным оператором. Существуют две основные формы договора, но изредка встречается и третья. 1. Договор аренды/субаренды. Самая распространенная и самая удобная для инвестора форма. В таком случае вы платите налоги только с вашего дохода, очищенного от любой расходной части и вознаграждения УК. 2. Агентский договор. Эта форма позволяет "управляйке" оптимизировать свои расходы, но при этом она сложна в ведении и учете, а инвесторы подписывают такие договора с неохотой, поэтому вмтречается она нечасто. При заключении такого договора инвестор будет обязан платить налог со всей суммы, которую сгенерировал юнит. 3. Договор доверительного управления. Такие договора заключать не рекомендовано - можно слететь с УСН или патента. Данная форма договоров разрешена только при режиме "УСН доходы-расходы". Продолжение ниже ⤵