Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость
Бизнес · 15 июля 2026 г.
Как правильно выбирать доходные апартаменты? — 15 июля 2026 г. в 09:34:01.099
Как правильно выбирать доходные апартаменты? ❌ Не по красивой картинке. ❌ Не по личным предпочтениям нравится/не нравится. ❌ Не по "нарисованным" цифрам доходности в яркой презентации. Нужно найти ответы на следующие вопросы: 🔸️ Кто будет управлять объектом? В хороших проектах управляющая компания или отельный оператор выбираются еще на этапе строительства. В идеальном случае УК/ОП подключается на этапе проектирования. Если объект уже на завершающей стадии, а управленец еще не выбран - это тревожный сигнал. 🔸 Есть ли у управляющей компании успешные уже действующие отели? Наличие успешных кейсов - это дополнительный показатель и гарант, что и новый проект будет приносить вам достойную доходность. 🔸 Не завышен ли текущий ценник, есть ли потенциал дальнейшей капитализации? При прочих равных - лучше остановить свой выбор на объекте, который сможет принести дополнительные 20-30% на перспективе 2-3 лет, чем на том, который уже на пике цены и сможет расти максимум на величину инфляции. 🔸 Как дальше будет развиваться локация вокруг объекта? Появление новой инфраструктуры, транспортных узлов, значимых построек или соц. объектов рядом с апарт-отелем могут в будущем сыграть как в плюс, так и в минус. 🔸 Соответствует ли инфраструктура заявленному позиционированию отеля? Если апарт-отель был заявлен как "высокий бизнес-класс со стильными номерами для взыскательной публики", при этом на первом этаже расположен скромный ресепшн, кафе-столовая, кофемат и прачечная самообслуживания, то ни о какой "взыскательной публике" и высоких ADR мечтать не стоит. Такое, конечно, встречается редко, но иногда бывает. 🔸 За счет чего апарт-отель будет конкурировать через 3–5 лет после ввода в эксплуатацию? Есть ли в проекте какие-то "фишки" и технологические решения, способные сохранить актуальность на длительный срок? Появятся ли в округе новые точки притяжения и инфраструктурные объекты? Какие дополнительные активности/мероприятия планирует проводить УК/ОП для привлечения и удержания клиентуры? 🔸 Есть ли понятная простроенная финансовая модель доходности и окупаемости объекта на перспективу 5-10 лет? Да, если объект строится или только сдан - то цифры будут прогнозные, тем не менее это показатель серьезного подхода застройщика и возможность проанализировать корректность и правдивость представленных расчетов. Апарт-отели по прежнему остаются одним из интересных и доходных инструментов на сегодня, но нужно уметь грамотно выбирать объект. Если вы хотите узнать мое мнение про какой-то апарт-отель в СПб или получить подборку из надежных вариантов, которые нами уже проверены по данным ключевым параметрам, то просто пишите в 👉Личные сообщения.