Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость
Бизнес · 11 августа 2026 г.
84 метра перспективной гостиничной недвижимости за 18 млн ₽ - такое возможно? — 11 августа 2026 г. в 07:19:01.220
84 метра перспективной гостиничной недвижимости за 18 млн ₽ - такое возможно? Одну, две или три — сколько вешать в граммах? Частый вопрос от подписчиков: что лучше купить - один большой апартамент или несколько маленьких? Однозначного ответа, как обычно, нет. Мы решаем задачу под каждого инвестора индивидуально. Сегодня хочу показать вам отель, где, по моему мнению, лучше взять несколько, а именно ТРИ. Ниже объясняю, почему. Один в центре за 15-20 млн. руб. или три в отеле Космос VSM? Ответ: ТРИ в Космос. И вот почему ⤵ 🔶 Весь трафик Ж/Д вокзалов Петербурга за 2025 год - 40 млн человек, из них 10 млн - поезда дальнего следования где возможны клиенты средств размещения и 30 млн - пригородные, где туристов нет. Будущий пассажиропоток ВСМ Москва - Петербург - 20 млн человек к 2030 году, и большая часть этого трафика - классические и бизнес- туристы. Апарт-отель Космос стоит рядом с этим трафиком и в нем всего 670 номеров. Значит, нужно меньше 1% годового пассажиропотока ВСМ, чтобы заполнить отель на все 12 месяцев. Еще стоит учесть, что недалеко от отеля также находятся Экспофорум и аэропорт, а бизнес- туристам далеко не всегда нужен центр. 🔶 Борьба за гостя уже усиливается и будет только расти с годами. Выигрывать конкурентную борьбу смогут преимущественно сильнейшие отельеры. Сетевой оператор Cosmos — один из крупнейших в России: более 40 гостиниц под управлением, выручка за 2025 год более 20 млрд рублей. Компания занимается профильно только гостиничным бизнесом, имеет множество лояльной постоянной аудитории, отточенные процессы, является системообразующим предприятием и входит в АФК «Система». Вспомните, как потеряли в выручке и прибыли многие розничные и мелкие продуктовые магазины с приходом сетей «Лента», «Пятёрочка» - они сильно пострадали, потому что у не имеют сил и ресурсов бороться с сетями. Ритейл и отельеров полностью сравнивать нельзя, но определённые параллели прослеживаются. 🔶 Метро и трафик ВСМ — это навсегда с отелем Космос, и конкуренции из номерного фонда рядом практически нет. В отеле есть весь необходимый набор сервисов и услуг: - ресторан; - конференц-залы; - переговорные; - круглосуточный ресепшн; - современные номера с кондиционированием; - метро в 200 метрах - 5 станций без пересадок и вы в центре города. 🔶 Теперь к цифрам. За 15-20 млн. руб вы можете купить один номер 30-40м² в центральной или околоцентральной локации. Дешевле 450.000 ₽ за м² в центре сейчас ничего не продаётся — значит, хватит только на 40 ± метров. Считаем средний доход на руки собственнику: 30-40 м² умножим на 3 500–4 000 ₽/м² = 105 000–160 000 ₽/в месяц в среднем по году. RevPar взят на основании средних показателей апарт-отелей в центральных или околоцентральных локациях за 2025 год. Что можно купить в Cosmos за те же деньги, а именно 18.000.000 ₽ ⤵ Три номера категории «Улучшенный Стандарт» по 28 м² каждый. ✴ На оптовую покупку в августе застройщик даёт шикарную скидку - 10%! Получается сумма всего по 6 млн за каждый номер. Итого вы покупаете 84 м² в трёх номерах по 215 000 ₽/м². Такая цена возможна только потому, что отель ещё строится, а станция ВСМ рядом еще не запущена. Через три года такой роскоши уже не будет - время вспять не вернёшь. По предварительным расчётам, основанным на цифрах средней доходности отелей Cosmos SMART (это категория отелей 3 звезды, рассчитанная на массового туриста), средняя доходность для категории «Улучшенный Стандарт» будет не менее 2.300 ₽/м² при загрузке 70% и ADR 7.500 ₽. Итого ваша доходность: 84 м² × 2 300 ₽ = 193 000 ₽ в месяц в среднем по году! Чувствуете разницу? Да, для кого-то важно обладание статусным юнитом в отеле 4-5 звезд в центре. А кто-то ориентируется на чистую доходность. И вторым я рекомендую этот апарт-отель. 👉 Пишите мне слово «Космос» и я направлю вам финансовую модель и расчет доходности на 10 лет по апарт-отелю Космос VSM. Рекомендую успеть в августе, пока действует скидка 10% за оптовую покупку.