Инвестиции в "бетон". Ожидания/реальность. — 29 апреля 2026 г. в 10:51:19.701
Инвестиции в "бетон". Ожидания/реальность. #Хаустов_Теория В последнее время много клиентов задают мне вопрос, на который у меня нет однозначного ответа: - Хочу вложить / инвестировать в недвижимость. Куда вложиться? Картина у всех +/- одинаковая. Заканчивается вклад, деньги лежат, инфляция явно не 6%, и начинается паника: «надо что-то делать». Когда человек только начинает разбираться, ему кажется, что вариантов масса: новостройки, коммерция, стройка дома с последующей продажей, покупка «убитой» вторички + ремонт и перепродажа, посуточная аренда. Остается только выбрать самое лучшее и принести свои деньги. Но реальность немного мрачнее. Когда я начинаю рассказывать про риски, я ощущаю себя пессимистом, который «тушит» запал окрыленного клиента. И каждый раз ловлю себя на мысли: а может я слишком реалист/пессимист? Потому что всегда найдётся агент, который будет говорить цифрами: «вот такая прибыль», «вот такой рост». Человек поверит и уйдет к нему. А я же не хочу, чтобы человек, которому я наобещал, через 3-5 лет пришел ко мне и сказал: «Саша, ну ты же обещал!» Поэтому, если вы ищете человека, который пообещает +20-30% за год - это не ко мне. Я выбрал для себя простую позицию: лучше потерять клиента сейчас, чем навешать лапшу ради быстрой сделки и стыда потом. Всё, что я рассказываю ниже - это выводы, основанные на опыте моих клиентов и ситуаций, которые я регулярно вижу на рынке. 1. Новостройки Частый вопрос: - какую новостройку купить, чтобы через год-два заработать? На сколько она вырастет? Если уж идти в эту сторону - это точно не студия 20 м² за КАД (а даже они уже от 4 млн) и не самый дешевый сегмент. Я лично вижу вход от 10-15 млн. Сколько она принесёт? Никто не знает. Кто-то говорит о том, что сейчас новостройки "раздутый пузырь", который завтра лопнет. Кто-то считает, что стройка - один из локомотивов государства, и всеми методами её будут поддерживать. Но что точно - красивые цифры из калькуляторов застройщиков и «экспертов» на практике редко сходятся с реальностью. Но люди ведутся. Красиво же, обнадеживающе. Дальше вы столкнетесь с конкуренцией. Пока у застройщика есть квартиры - вы конкурируете с ним. А у него: акции, рассрочки, семейная ипотека. А еще такие же инвесторы, как вы. Дешево ≠ ликвидно. 2. Флиппинг (купил по низу рынка - сделал ремонт - продал) За этот месяц обсуждал это раз 5. У меня есть клиенты, которые занимались этим очень плотно. Бюджеты были 20-30 млн, готовность покупать «хоть сегодня за наличку». За последние 3 года они не видели «вкусных» вариантов. Почему? Потому что человек, которому нужно "срочно" может вообще не дойти до Авито. Такие сделки уходят «по своим», есть срочные выкупы квартир. Есть ипотека под имеющуюся недвижимость (и человек вроде не расстается с квартирой, а просто платит ипотеку за свою же квартиру). Если вы видите «супер-вариант» в открытом доступе - его уже посмотрели 20 человек с деньгами, опытом и бригадой наготове. Этот рынок давно заполнен «акулами». И конкурировать с ними - это приходить на раздачу, когда всё вкусное уже забрали. Плюс сюда же риски: банкротства, оспаривания из-за кабальности сделки. 3. Строительство домов Здесь можно заработать. Нужно разбираться в стройке, иметь бригаду, контролировать процессы. Это отдельный мир. Сколько месяцев будет идти стройка? Кинут ли? Сколько украдут? Сколько потом продавать? Это не «вложил и ждёшь». Это 24/7 работа с риском на каждом этапе. Строительные бригады, компании, сами этим занимаются, и предложений готовых домов, которые построены для продажи - масса. Вы будете не инвестором, вы будете прорабом прораба. Вы покупаете себе работу. 4. Коммерция/ГАБы ГАБ - готовый арендный бизнес, коммерческое помещение с арендатором. Инвесторы, которые хотят уверенности в завтрашнем дне, сейчас активно скупают именно их. То, что более-менее есть на рынке: вход ОТ 15-20 млн, окупаемость ~10 лет - это нормально для рынка.