Уважаемые подписчики и коллеги УК Ассоциации! 🏠
Уважаемые подписчики и коллеги УК Ассоциации! 🏠 Продолжаем тему крыльца у нежилых помещений. В прошлой статье мы разобрали позицию судов, которые встают на сторону собственников. Но есть и другая сторона — как УК может защищаться в таких спорах. И здесь есть важный момент: позицию УК поддерживает не только логика, но и закон, и судебная практика. ⚖️ Когда УК может не ремонтировать крыльцо 1. Нет решения общего собрания или Совета МКД По п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте относится к компетенции общего собрания собственников. Это полномочие может быть делегировано Совету МКД (п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Если протоколом ОСС Совет наделён такими полномочиями — УК не уполномочена выполнять работы без решения Совета. Самостоятельное выполнение ремонта в обход установленного порядка — нарушение жилищного законодательства. 2. Требования противоречат утверждённому плану ремонта Если Совет МКД утвердил план работ на год — УК обязана следовать этому плану. Выполнение иных работ приведёт к нецелевому расходованию средств, собранных на другие цели (ст. 158 ЖК РФ, Правила № 491). 3. Собственник не доказал, что элемент — общее имущество Собственник должен доказать, что спорный элемент относится к общему имуществу (п. 2 Правил № 491) и что он существовал в таком виде изначально. Аргументы для УК: · Плиточное покрытие у разных помещений имеет разный рисунок и тип укладки — значит, собственники делали это сами. · Отсутствие проектной документации, подтверждающей первоначальный вид. · Элемент изменён собственником без согласования — требовать его ремонта за счёт УК нелогично. 4. Злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) Если собственник требует дорогостоящих работ без решения ОСС, требует замены элементов, которые сам же изменил, — это может быть расценено как злоупотребление правом. 📌 Если спор уже был Если эти же работы уже были предметом судебного разбирательства — производство подлежит прекращению на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Для этого должны совпадать стороны, предмет и основание иска. ⚖️ Позицию УК поддерживают закон и судебная практика Это не просто наша позиция — её подтверждают и нормативные акты, и суды. Законодательство: · п. 18 Правил № 491 — текущий ремонт проводится по решению общего собрания собственников для предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества. · п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — принятие решений о текущем ремонте относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. · п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ — Совет МКД вправе принимать решения о текущем ремонте, если такие полномочия переданы ему общим собранием. Судебная практика: · Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2016 № 306-ЭС16-8453 — управляющая компания не вправе в силу закона осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт общего имущества без решения общего собрания собственников. · Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 — утверждённый общим собранием размер платы за содержание и текущий ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. · Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.04.2022 № Ф03-1171/2022 — обязанность проводить текущий ремонт возложена на управляющую организацию договором управления и не зависит от наличия решения общего собрания (но только в части обязательных работ по содержанию, а не сверхплановых работ). Важный вывод: суды различают два вида работ: · Обязательные работы по содержанию (в рамках минимального перечня) — УК выполняет их независимо от решения ОСС. · Сверхплановые работы по текущему ремонту (не входящие в минимальный перечень или не предусмотренные планом) — только по решению ОСС или Совета МКД. Поэтому, если собственник требует ремонта крыльца, не предусмотренного планом, и без решения Совета — позиция УК законна и обоснована. 🛠 Что делать УК