🧐 Когда 15% годовых превращаются в 4-5%. На что смотреть инвестору кроме заявленной до...
🧐 Когда 15% годовых превращаются в 4-5%. На что смотреть инвестору кроме заявленной доходности. На рынке гостиничных апартаментов все чаще звучит одна и та же история, которую периодически "замечают" все новые и новые эксперты. Инвестору обещали доходность 12–15% годовых. Показывали красивые рендеры, рассказывали про высокий спрос, профессиональное управление и круглогодичную загрузку. Через несколько лет оказывается, что фактический доход в несколько раз ниже ожиданий. Причем причины часто лежат не только там, где их ищут. Не в кризисе. Не в сезонности. Не в конкуренции. А в самом проекте. 🔹 Управляющая компания не обладает необходимым опытом работы с подобными объектами. 🔹 Заявленная инфраструктура существует только на презентациях или работает совсем не так, как ожидалось. 🔹 Уровень сервиса не соответствует позиционированию объекта. 🔹 Коммерческие помещения простаивают вместо того, чтобы создавать дополнительный поток гостей и выручки. 🔹 Финансовая модель строилась на слишком оптимистичных предположениях. В результате инвестор получает не тот актив, который покупал. Проблема в том, что большинство покупателей по-прежнему выбирают объект по красивой презентации и обещанной доходности. Хотя анализировать нужно совсем другое: ✔️ кто будет управлять объектом; ✔️ есть ли у управляющей компании успешные действующие проекты; ✔️ насколько жизнеспособна концепция комплекса; ✔️ соответствует ли инфраструктура заявленному позиционированию; ✔️ за счет чего объект будет конкурировать через 3–5 лет после ввода в эксплуатацию. Сегодня инвестиции в гостиничные апартаменты по-прежнему могут быть интересным инструментом. Но эпоха покупки «по обещаниям» постепенно заканчивается. На смену ей приходит эпоха проверки гипотез, цифр и реального опыта эксплуатации. За последнее время мне довелось анализировать разные проекты гостиничной недвижимости — от курортных апартаментов до крупных апарт-отелей. И практика показывает, что проблема чаще всего не в самом инструменте инвестирования, а в конкретном проекте. Сегодня главная ценность для инвестора — не доступ к проектам. Информации на рынке достаточно. Главная ценность — отсечь проекты, которые не оправдают ожиданий по доходности через 3–5 лет. Именно поэтому сегодня я все чаще занимаюсь не поиском «максимальной доходности», а отбором проектов, где заявленные показатели имеют под собой реальные основания. Если рассматриваете инвестиции в гостиничную недвижимость, могу поделиться своим взглядом на конкретный проект или предложить несколько объектов, которые прошли предварительный анализ по ключевым для инвестора параметрам. В случае вашей заинтересованности пишите: mp.apart@yandex.ru _________ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #оценка_проектов