Апарт-отель в свободной экономической зоне (СЭЗ): риск или возможность ? — 24 марта 2026 г. в 08:17:13.321
Апарт-отель в свободной экономической зоне (СЭЗ): риск или возможность ? Арбитражный суд Севастополя поставил под сомнение одну из практик девелоперского бизнеса — использование льгот свободной экономической зоны при строительстве апартаментов. В деле компании «СЗ „Грин”» (группа компаний «Карбон»)суд пришёл к выводу, что проект апарт-комплекса Garden был оформлен как инвестиционный, хотя фактически представлял собой продажу недвижимости. Что произошло ❓ Объект был построен на территории свободной экономической зоны. ООО "СЗ "Грин" в 2021 г. был включен в число участников СЭЗ. По законодательству реализуемые в рамках особого режима проекты должны быть направлены на создание нового производства или на развитие действующего, на систематическую деятельность по оказанию услуг или производству товаров. В любом случае инвестпроект должен быть направлен на развитие города и создание новых рабочих мест. Если детально изучить сайт Застройщика, то получается, что апарт-комплекс Garden не является полноценной гостиницей, а на самом деле - комплекс апартаментов с возможностью их сдачи в аренду через собственную УК (у них эта услуга называется Garden Portier). Т.е. формально в глазах проверяющих органов этот комплекс выглядит не как объект, предназначенный для оказания гостиничных услуг с созданием необходимых рабочих мест, а просто как объект нежилой недвижимости. Поэтому, по мнению прокуратуры и суда первой инстанции, проект ООО «СЗ „Грин”» по строительству апарт-комплекса Garden, ориентирован просто на продажу недвижимости, что с социально-экономическим развитием региона и соответствии требования СЭЗ ничего общего не имеет. В итоге суд пришёл к выводу о том, что девелоперский проект был замаскирован под капитальные вложения в основные средства. Но наверное самое важное, особенно в текущих социально политических условиях, что за счет участия в СЭЗ, компания, создавая актив чисто для продажи недвижимости, а не для реализации целей СЭЗ, получила необоснованную налоговую выгоду: льготы по налогу на прибыль — 105 822 019 рублей, по налогу на имущество — 6 373 173 рубля, по земельному налогу — 1 145 155 рублей, а также по уплате страховых взносов — 15 050 038 рублей. Последствия и риски Для застройщика: ♦️Потеря всех преференций для участника СЭЗ и обязанность возместить все суммы полученных налоговых выгод. А это как правило приостановка деятельности и потенциально высокий риск банкротства. ♦️Серьезные риски блокировки и проблемы в операционной деятельности могут у УК, если она аффилирована с застройщиком. Для инвесторов: 🔹Инвесторы в этой ситуации как правило являются добросовестными приобретателями объекта, поэтому к их активу как к собственности вряд ли будут какие-то претензии. ♦️Блокировки деятельности УК могут привести как к задержкам выплат, так и к их полному прекращению, если договор заключен не с отельным оператором, а с аффилированной с застройщиком УК. Какие выводы для инвесторов ❓ При анализе проектов для инвестиций следует дополнительно оценивать связку локации и концепции проекта. 💡 Если использование земельного участка предусматривает выполнение определенных требований (например СЭЗ), проверьте, соответствует ли проект (или объект) этим требованиям, ведется ли деятельность Застройщиком в соответствии с этими требованиями и т.д. Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #анализ_рынка #риски #севастополь