📊 ЗПИФы недвижимости — 2025: рекордный рост, но апарт-отели — пока в стороне
📊 ЗПИФы недвижимости — 2025: рекордный рост, но апарт-отели — пока в стороне 🗓 2025 г. стал рекордным для рынка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в России (подробности здесь ): 🔹Общий объём активов под управлением ЗПИФ вырос почти в 1,5 раза, превысив 890 млрд ₽. 🔹 Чистые инвестиции в фонды составили более 220 млрд ₽ за год. 🔹 Доходность для инвесторов осталась привлекательной — свыше 15–30 % годовых по отдельным стратегиям. 📈 Это отражает несколько ключевых драйверов: 🔹Снижение ключевой ставки и дорогие депозиты стимулируют спрос на доходные активы. 🔹Инвесторы ищут стабильный арендный доход и защиту капитала от инфляции. 🔹Страхование рисков и регуляторная база повышают доверие к фондам недвижимости. 📌 Рост в классических сегментах Основной спрос в: 🔹Складской недвижимости; 🔹Офисах и торговых площадях; 🔹Жилой недвижимости, ориентированной на аренду. Эти сегменты дают предсказуемые денежные потоки, понятные модели оценки и относительно низкие операционные риски — то, что делает их привлекательными для ЗПИФ. 📉 Апарт-отели и гостиницы пока в стороне Сегмент апарт-отелей и гостиничных активов остаётся в стороне по нескольким причинам: 📊 Нестабильный доход и высокая операционная нагрузка. Потоки от аренды и проживания сложно прогнозировать. 💸Сложность финансового моделирования. Инвесторы ЗПИФ ориентированы на стабильный денежный поток и долгосрочные контракты, тогда как гостиницы и апарт-отели — это актив с высокой долей операционной динамики. 🧩Сложная структура участников проекта и затраты на ведение бизнеса, которые выражаются в дополнительных комиссиях для уплаты вознаграждений всем участникам проекта. 💰Альтернативные источники капитала. Девелоперы чаще используют банковские кредиты или прямое вовлечение инвесторов для таких проектов. 🤑 Относительно высокие пороги входа в некоторые проекты несмотря на применение ЗПИФ (от 600 000 руб за пай и выше) и ограничения для участников (например, необходимо иметь статус квалифицированного инвестора для приобретения паев). 👉Психология "собственника недвижимости", сдерживающая спрос. 📍 Но заметные примеры уже есть Доля апарт-отелей в портфеле ЗПИФ остаётся небольшой, но несколько фондов в России уже инвестируют: 🔹 ЗПИФ «Самолёт. Инвестиции в недвижимость» — первый в России фонд, инвестирующий в квартиры и апартаменты для передачи в аренду. 🔹 ЗПИФ ТОННЭКС ГАБ — специализируется на покупке гостевых домов и апартаментов на высокой стадии готовности с устойчивым рентным доходом. Фонд работает с активами, моделирующими гостиничную функцию, но с более стабильным и предсказуемым профилем аренды. 🔹 Комбинированный ЗПИФ «Ходынский квартал» — владеет апартаментами «АВИА-АПАРТ» в Москве, что тоже приближает структуру фонда к сегменту недвижимости с операционной составляющей, но всё ещё с упором на доход от аренды. 👉 Эти примеры — подтверждение того, что инструмент ЗПИФ может использоваться для активов с гостиничным потенциалом, но пока это экспериментальные или нишевые стратегии, а не доминирующий тренд. 🔮 Вывод ✅ ЗПИФы в недвижимости — один из самых востребованных инвестиционных инструментов в 2025 г. По оценкам экспертов, при дальнейшей либерализации кредитных условий и снижении ставки ключевой, рынок ЗПИФов может прибавить ещё 400–500 млрд ₽ активов в 2026 г. ❗️ Апарт-отели и гостиничные форматы пока остаются в стороне, однако примеры фондов, инвестирующих в апартаменты и гостевые дома, показывают: эта ниша начинает формироваться, и при дальнейшем совершенствовании этого инвестиционного продукта интерес к таким инструментам может вырасти. А как думаете Вы, что мешает большему применению и распространенности ЗПИФ'ов для финансирования проектов строительства апарт-отелей? Поделитесь Вашим мнением в комментариях. 30.01.2026 Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #инструменты_финансирования #зпиф