Турист выбирает локацию. Но "перспективная локация" не всегда удобна гостю.
Турист выбирает локацию. Но "перспективная локация" не всегда удобна гостю. Кажется, раскрыта очередная страшная тайна гостиничного бизнеса: туристы хотят жить рядом с теми местами, ради которых они приехали в город. Согласно исследованию «Суточно.ру», опубликованному РБК, главный критерий выбора жилья в путешествии — местоположение и транспортная доступность. На них ориентируется 71% россиян. Далее идут: 🔷 высокий рейтинг объекта — 66%; 🔷 цена — 64%; 🔷 интерьер и фотографии — 44%; 🔷 оснащение — 33%; 🔷 наличие скидки — всего 16%. То есть туристу значительно важнее жить там, откуда удобно добираться до интересующих его мест, чем получить очередную «уникальную скидку только до конца недели». Средняя продолжительность бронирования составляет всего три дня. И, вероятно, гость не мечтает провести заметную часть этого времени в метро, автобусе или такси, чтобы сэкономить на размещении несколько сотен рублей. Тем более что одновременно растёт запрос на комфорт: средний чек за период бронирования (3 суток) за год увеличился на 10% — до 15,2 тыс. рублей. Россияне на 30% чаще выбирают объекты, у которых есть не менее 14 фотографий и подробное описание. И хотя красивые фотографии важны, даже 100 красивых фотографий не способны перенести апарт-отель с окраины города к Невскому проспекту. И это не исключительно российская особенность. По данным исследования Hotels.com и OnePoll среди 2 тыс. британских путешественников, основными критериями выбора стали цена — 63% и местоположение — 62%. Отзывы оказались существенно ниже — 29%. То есть и за пределами России туристы почему-то также продолжают учитывать, где именно находится отель, хотя, видимо, больше доверяют собственным ощущениям, чем мнению других людей. Ещё показательнее экономика. CBRE проанализировала RevPAR гостиниц в 13 крупнейших городских агломерациях США . Например, в период со второго квартала 2023-го по третий квартал 2024 года средние показатели составили: 🔷 центральные деловые районы — $170,84; 🔷 районы, прилегающие к центру, — $128,73; 🔷 периферийные районы — $100,25. Таким образом, средний RevPAR центральных районов оказался примерно на 70% выше, чем на окраинах. Даже несмотря на то, что после пандемии периферийные районы восстанавливались быстрее, в абсолютных значениях центр сохранил лидерство. Поэтому меня никто и никогда не убедит в том, что городской апарт-отель на окраине, из которого до основных туристических мест ещё нужно добираться, по умолчанию получит более высокую загрузку, ADR и RevPAR, чем сопоставимый объект в историческом центре или рядом с ним. Конечно, в инвестиционной презентации всё возможно. Можно назвать удалённость «перспективной локацией», район с двумя историческими кладбищами, промзоной и многополосной дорогой под окном -"имеющим огромный потенциал для развития", поездку до исторического центра с пересадкой, но с "метро рядом" — «высокой транспортной доступностью», а отсутствие туристического спроса компенсировать прогнозируемой загрузкой в 85%. Но гость покупает не перспективу развития района через десять лет. Он покупает удобство своей поездки сегодня. Это не означает, что любой центральный апарт-отель автоматически станет хорошей инвестицией. Доходность зависит ещё и от цены приобретения, расходов, качества управления, долговой нагрузки и условий доходной программы. Периферийный объект может оказаться выгодным, если его более низкая стоимость действительно компенсирует слабую локацию. Но доказывать это нужно расчётами — а не обещанием, что туристы однажды полюбят тратить отпуск на дорогу. А вы были бы готовы тратить больше времени вашего отдыха на дорогу ради более низкой цены размещения в отеле ? ⸻ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #Апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_рынка #локация