В продолжение поста ☝️хочу поделиться следующим:
В продолжение поста ☝️хочу поделиться следующим: Мне предложили найти покупателей на несколько земельных участков и мини-отель в Абхазии. На первый взгляд всё выглядит привлекательно: гектары земли, море, река, красивые виды, готовый бизнес, привлекательная комиссия 8%. Цены от 18 до 734 млн. рублей. Часть объектов предлагается к реализации через продажу юридического лица. То есть покупатель фактически приобретает не просто участок земли, он входит в бизнес со всей его историей. И вот тут у меня появляется масса вопросов 😇 Кому всё это принадлежит и на каком основании? Чем подтверждается право? Что находится внутри этого бизнеса кроме заявленного актива? Были ли займы? Есть ли долги перед контрагентами? Налоги? Судебные споры? Обязательства по старым договорам? Залоги и иные обременения? Кто и на каком основании пользуется землёй? Соответствует ли реальное использование участка его назначению? Можно ли вообще реализовать тот сценарий, который обещают покупателю? И главное: какие обязательства обнаружатся уже после того, как бизнес поменяет владельца? Потому что купить юрлицо - это не то же самое, что купить участок. К тому же, по одному из участков прямо указано сельхозназначение и одновременно рассматривается вариант изменения назначения участка и дальнейшего строительства. А это уже не про историю из серии: "Красивое место, найдём инвестора". Тем более сейчас земельное законодательство Абхазии находится в процессе изменений. В июне 2026 г. парламент продлил запрет на перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории до 01.11.2026 г. — в связи с рассмотрением нового Земельного кодекса. То есть прежде чем вообще говорить покупателю о перспективах такого проекта, я должна понимать, что он юридически покупает и что реально сможет с этим активом сделать. Но самое интересное было дальше. Мне сказали, что документов о праве собственности нет, мол, в Абхазии их не выдают. Тогда какое право приобретает покупатель? 🤔 Если бизнес убыточный, имеет долги перед третьими лицами - это проблема для покупателя. Дальше ещё интереснее: Мне предложили принимать аванс от покупателя самой. Делать этого нельзя! Если сделка развалится, к кому первым делом придёт покупатель? К тому, кому он передал свои деньги. То есть ко мне. А дальше уже начинаются совсем не риелторские вопросы: на каком основании я получила деньги, от чьего имени действовала, за что отвечала, что сообщила покупателю об объекте и кто должен вернуть аванс, если сделка не состоялась. Именно поэтому высокая комиссия никогда не перекроет для меня отсутствие понятной юридической конструкции сделки. Я могу продавать сложный объект. И продавала. Могу работать с инвестором. Могу разбираться в нестандартной схеме. Но я не буду говорить покупателю: "Вы сначала внесите деньги, а потом разберёмся, что именно вы купили". Жаль, что некоторые люди действительно думают, что за обещанные 8% риелтор перестаёт задавать вопросы. #безопасность #риелтор