ЧТО РЕШАЕТ ОДИН ДЕНЬ?
ЧТО РЕШАЕТ ОДИН ДЕНЬ? История о том, как 24 часа превратились в претензию на 400 000 руб. В недвижимости иногда достаточно одного дня, чтобы обычная сделка превратилась в серьёзный юридический конфликт. Недавно ко мне обратился коллега-риелтор с непростой ситуацией о переносе даты сделки. 💰 Цена квартиры - 21 млн. рублей. Задаток - 200 000 рублей. Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке, в котором чётко указали срок заключения договора купли-продажи - до 22 сентября включительно. Покупатель оформлял ипотеку, готовил документы, решал вопросы с банком. Но возник нюанс - Банк назначил сделку на 23 сентября. Казалось бы, какая разница? Всего один день! Вот только продавец перенос даты не согласовал. 23 сентября покупатель приезжает на сделку, фиксирует отсутствие продавца и составляет акт о неявке. После чего направляет претензию с требованием вернуть задаток в двойном размере. Вместо 200 000 рублей - уже 400 000 руб. ❓ Но действительно ли отсутствие продавца 23 сентября означает, что именно он сорвал сделку? Разберём ошибки, которые нельзя допускать при переносе сделки: ❌ Ошибка №1. Считать, что дата, назначенная банком, автоматически обязательна для всех. Банк может назначить сделку на удобное ему время. Но банковская запись - это ещё не договорённость между продавцом и покупателем. Если в соглашении указан один срок, а банк предлагает другой, изменение необходимо согласовать со второй стороной. ❌ Ошибка №2. Думать, что один день ничего не меняет. 22 сентября - последний день согласованного срока. 23 сентября - уже следующий день. Если стороны не договорились о переносе, возникает вопрос: была ли вообще обязанность продавца выходить на сделку 23-го числа? Именно здесь один день приобретает юридическое значение. ❌ Ошибка №3. Полагать, что акт о неявке автоматически доказывает вину. Покупатель приехал. Продавца не было. Есть акт и свидетели. Кажется, всё очевидно? Но акт подтверждает отсутствие человека в определённом месте и в определённое время. А вот был ли он обязан там находиться именно в этот день - совершенно другой вопрос. И для его разрешения придётся изучать соглашение, переписку, уведомления и действия обеих сторон. Кроме этого, Продавец 21 сентября, письменно подтвердил готовность заключить договор на согласованных условиях. Поэтому вопрос о том, кто действительно допустил нарушение, далеко не такой простой, как может показаться по претензии. И требование выплатить 400 000 руб. ещё не означает, что эти деньги действительно подлежат взысканию. ❌ Ошибка №4. Думать, что одобренная ипотека = готовность к сделке. Банк одобрил кредит? Отлично. Но это ещё не значит, что деньги готовы к перечислению продавцу. Одобрение ипотеки, подписание кредитного договора и готовность банка провести расчёты - разные этапы. В рассматриваемой истории оставался вопрос: были ли все необходимые средства и документы готовы именно к 22 сентября? ❌ Ошибка №5. Считать неподписанный договор доказательством договорённости. В материалах фигурировал проект договора купли-продажи с датой 23 сентября. Но есть нюанс - проект договора - ещё не подписанный договор. То, что в документе появилась новая дата, само по себе не подтверждает согласие продавца на её изменение. Для этого нужны доказательства договорённости сторон. ❌ Ошибка №6. Путать отказ от сделки с отказом изменить её условия. Пожалуй, один из самых интересных моментов этой истории. Продавец не согласился переносить сделку за пределы первоначального срока. Но означает ли это, что он вообще отказался продавать квартиру? Нет, автоматически такой вывод сделать нельзя. Тем более что продавец письменно подтвердил готовность заключить договор на ранее согласованных условиях. ❌ Ошибка №7. Считать, что несостоявшаяся сделка автоматически даёт право на двойной задаток. Покупатель передал 200 000 рублей. Сделка не состоялась. Следовательно, продавец должен вернуть 400 000 рублей? Не всё так просто. Продолжение ⤵️⤵️⤵️