Проверка дееспособности при сделках с недвижимостью. Как защитить себя от рисков? Разби... — 24 мая 2026 г. в 06:35:31.967
Проверка дееспособности при сделках с недвижимостью. Как защитить себя от рисков? Разбираемся в вопросе с Екатериной Смирновой. При покупке или продаже недвижимости одним из ключевых факторов, влияющих на юридическую чистоту сделки, является дееспособность сторон. Дееспособность — это способность человека своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя обязанности и исполнять их, а также осознавать последствия своих поступков. Согласно статье 21 Гражданского кодекса РФ, только дееспособный гражданин может самостоятельно заключать договоры, в том числе купли-продажи, долевого участия, дарения или завещания. Если сделка совершена с лицом, признанным недееспособным или ограниченно дееспособным, без участия его законного представителя (опекуна или попечителя), она может быть признана недействительной (ничтожной). Это влечет за собой серьезные последствия: потерю жилья для покупателя или денег для продавца. Поэтому проверка дееспособности — не формальность, а необходимость. Основные методы проверки дееспособности 1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если суд или органы опеки признали гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, эта информация вносится в ЕГРН. Получить выписку могут: собственник, его законный представитель, лицо с нотариальной доверенностью, залогодержатель и другие уполномоченные лица. Этот документ — первый и наиболее надежный способ убедиться в отсутствии официальных ограничений. 2. Справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Они показывают, состоит ли человек на учете. Однако такие справки не дают полной гарантии: если у человека есть зависимость или психическое расстройство, но он не обращался к специалистам, информация в справке будет отсутствовать. Тем не менее, запрос этих документов — полезный шаг. 3. Нотариальное удостоверение сделки. Нотариус обязан проверить личности участников, подтвердить их волю и дееспособность. Он может уточнить возраст, проверить реестр недвижимости на наличие ограничений, а также провести беседу с участниками, чтобы убедиться в их осознанности. Дополнительно нотариус может сделать видеозапись процедуры, что впоследствии может стать доказательством в суде. 4. Медицинское освидетельствование. Если есть сомнения в психическом состоянии человека, можно пригласить врача-психиатра для освидетельствования непосредственно перед сделкой. Эксперт проведет беседу и выдаст акт о состоянии психического здоровья. Этот метод особенно актуален при сделках с пожилыми людьми или теми, кто ведет себя странно. 5. **Косвенные доказательства**. Обратите внимание на поведение человека: не путается ли он в словах, адекватно ли реагирует на вопросы. Полезно поговорить с родственниками или соседями — они могут помочь составить объективный портрет. Наличие водительских прав или разрешения на владение оружием косвенно подтверждает, что человек прошел необходимые медицинские осмотры. Важно понимать, что недееспособность может быть не только постоянной (установленной судом), но и временной. Временная недееспособность — это состояние, когда человек в конкретный момент не способен понимать значение своих действий или руководить ими из-за временного нарушения психического состояния: сильного стресса, шока, острого заболевания, алкогольного или наркотического опьянения. Сделка, совершенная в таком состоянии, может быть признана недействительной, если это будет доказано в суде, например, через судебно-психиатрическую экспертизу. Ни один из перечисленных методов не дает стопроцентной гарантии, но их сочетание позволяет значительно снизить риски оспаривания сделки в суде и потери имущества или денег. Особенно тщательно стоит проверять дееспособность при сделках с пожилыми людьми, лицами с явными психическими отклонениями или теми, кто ведет себя подозрительно. Помните: ваша бдительность — лучшая защита от юридических проблем!