Продажа квартиры с долей ребенка: разрешение опеки — это не всё — 20 июня 2026 г. в 08:11:12.942
Продажа квартиры с долей ребенка: разрешение опеки — это не всё Мало кто знает, что при продаже квартиры, где ребёнок является сособственником (или единоличным собственником), недостаточно просто получить разрешение органа опеки и попечительства. Даже если такое разрешение выдано, сделку впоследствии могут признать недействительной, если родители не исполнили условия, на которых опека дала своё согласие. Типичная ситуация: орган опеки разрешает продать квартиру, но обязывает родителей взамен купить другое жильё или выделить ребёнку долю в новой квартире. Если родители этого не делают — например, продали старую квартиру, а новую так и не приобрели, либо выделили меньшую долю, чем требовалось, — то суд по иску органа опеки или прокурора может признать сделку недействительной. Верховный суд РФ подтвердил это в определении № 48-КГ18-1. Для покупателя это катастрофа. Квартиру вернут продавцу, а деньги? Вернёт ли их продавец — большой вопрос. Часто к тому моменту средства уже потрачены, и взыскать их становится крайне сложно. Что делать покупателю, чтобы минимизировать риски? 1. Внимательно изучите разрешение органа опеки. Если в нём нет никаких условий — например, просто «разрешить продажу» без обязанности что-либо купить взамен, — то такая сделка относительно безопасна. Орган опеки не сможет позже предъявить претензии, так как условия отсутствовали. 2. Если же условия есть (обязательство приобрести другое жильё, выделить долю и т.п.), то риски высоки. Не полагайтесь на обещания продавца. Потребуйте от него гарантий исполнения условий опеки: - задаток (который останется у вас, если сделка сорвётся); - страхование риска неисполнения; - постановка части денег на депозит нотариуса до выполнения условий. 3. И главное: договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего собственника обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Это прямое требование закона (п. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Без нотариального удостоверения сделка ничтожна, независимо от наличия разрешения опеки. Таким образом, разрешение органа опеки — необходимое, но не достаточное условие законности сделки. Покупатель должен проверить, есть ли в этом разрешении обязывающие условия, и убедиться, что они будут исполнены до того, как он передаст деньги. А нотариус при удостоверении договора проверит и само разрешение, и соблюдение требований закона, что даст покупателю дополнительную защиту. #опека #несовершеннолетние #сделкиснедвижимостью #нотариус #судебнаяпрактика