🐯 Как формируется доходность недвижимости. Пост, после которого вы иначе посмотрите на... — 19 мая 2026 г. в 12:49:23.060
🐯 Как формируется доходность недвижимости. Пост, после которого вы иначе посмотрите на рынок. Доходность или капитализация - как она формируется. 2020-2024 цены на недижимость росли из-за роста рынка=дешевых ипотечных ставок. Как теперь растить капитал? Как вы знаете, в недвижимости есть два типа доходности: рост стоимости объекта и арендная доходность. А вот с ростом стоимости всё сложнее. И давайт расскажу как она эта доходность=капитализация формируется и разберемся за счёт чего растёт цена недвижимости. И нет — дело не в метро под боком и не в парке за окном. Рост стоимости недвижимости всегда зависит от трёх конкретных факторов. И если вы научитесь их видеть — вы начнете покупать бриллианты с рынка недвижимости. Вот эти три фактора: 1. Недооценённость объекта 2. Развитие локации 3. Рост всего рынка Краснодар не подходит для примера, потому что новостройки были переоценнены за счет семейной ипотеки. Разберу это на примере квартиры в новостройке Москвы в районе прилегающем к развитым уже готовым. Исходные данные: Однушка, 38 м², цена — 20 млн ₽. Сравниваем с двумя ЖК: 2 соседняя новостойка — 42 м², стоит уже 25 млн 3 комплекс сданный — 44 м², стоит с ремонтом 45 мли млн (без ремонта — 35 млн) Что видим: 1) Первый уровень роста — недооценённость Наша первая квартира стоит 20 млн, при том что аналогичная новостройка — уже 25–26 млн. Разница в 5–6 млн — это чистая недооценённость. Этот рост реализуется, как только дом достроят. 2) Второй уровень роста — развитие локации Это должна быть локация с огромным потенциалом развития. Если простым языком, то она должна быть дешевой, но в будущем иметь потенциал стать дорогой. Не путать с «быть плохой и стать хорошей». Ново сегодня — локация в зачатке. Но это масштабный проект рядом с готовым районом, и по логике он будет подтягиваться к более развитым районам. С разумным дисконтом — это ещё +8–10 млн к цене, когда район обрастёт инфраструктурой. 3) Третий уровень роста — рост рынка Если рынок за 10 лет удвоится (а он с высокой вероятностью это сделает), то цена даже без дополнительных факторов вырастет вдвое. Это ещё примерно +30 млн — за счёт инфляции, спроса и удорожания стройки. Если купить однушку в нашем жк за 20 млн ₽, то за 10 лет можно заработать: +5 млн — на недооценённости, +10 млн — на развитии локации (прирост капитала), +30 млн — на росте рынка (сохранение денег). И вот почему время критически важно. Через 10 лет район построят — и фактор роста от локации себя исчерпает. Недооценённость тоже исчезает быстро — уже на стадии выдачи ключей. Останется только рынок. Теперь главное: Если вы покупаете дорогую квартиру в уже развитом районе — вы лишаетесь 2 из 3 источников роста. Если переплачиваете за этаж, площадь или вид — урезаете даже то, что даёт рынок. А вот если берёте недооценённый лот в локации, которая только начинает развиваться — вы забираете весь рост себе. Но нюансы есть всегда. Не каждая промка станет патриками. Не каждый район даст рост выше рынка. Хотел объяснить максимально просто. Хотя в реальности — деталей намного больше.