ДН

ДОХОДЫ НА НЕДВИЖИМОСТИ | Татьяна Халезина

Недвижимость, ремонт, стройка · 23 октября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Памятник вашей доверчивости: как купить бетон с запахом мазута и стать пожизненным спон...

Памятник вашей доверчивости: как купить бетон с запахом мазута и стать пожизненным спонсором чужой комиссии Иногда мне физически хочется кричать. Смотрю на умных, состоявшихся людей, которые в своем бизнесе проверяют каждую запятую в договоре, а на рынке недвижимости внезапно превращаются в доверчивых детей. Брокер с красивой улыбкой говорит: «Отличная инвестиция, центр Питера, парковки за сущие копейки!», и вы просто переводите деньги. Не открывая градостроительный план. Не просчитывая стратегию выхода. А потом наступает жестокое похмелье. Давайте разберем его на живом примере. Сейчас в Санкт-Петербурге массово «впаривают» парковочные места в комплексе в районе Московского вокзала. Это преподносят как доступный вход в инвестиции с хорошей доходностью. А теперь срываем красивую обертку. Что вы покупаете на самом деле? Я могу открыто об этом говорить: я прожила в Питере 9 лет и очень хорошо знаю город.....вдоль и поперек 1. Промышленное гетто вместо «центра». Эти здания стоят вплотную к активным путям сортировочной станции. Круглосуточный грохот товарных поездов, летящая сажа и въедливый запах мазута и креозота. Вы ставите туда чистую машину, а через день забираете покрытую грязной пленкой. 2. Открытый всем ветрам бетон. Это не теплый паркинг. Это открытая этажерка. Там гуляет ледяной питерский ветер, залетает снег и дождь. Рядом полно мест, где можно бросить машину бесплатно, пусть и в грязь. Сдавать это в аренду за адекватные деньги - утопия. 3. Аудитория: арендный конвейер и транзитники. Кто живет в соседних домах? Вы думаете, это респектабельные семьи с двумя автомобилями, готовые платить за паркинг? Нет. Из-за близости к вокзалу эти бетонные муравейники превратились в Мекку посуточной аренды. Это транзитное гетто. Люди с чемоданами, которые гремят колесиками в три часа ночи, студенты, командировочные, туристы. У этой аудитории физически нет запроса на долгосрочную аренду вашего паркинга. Они приехали на такси и уехали. Им абсолютно плевать на вашу инвестицию. 4. Билет в один конец (почему это невозможно продать). И вот здесь кроется самый тихий ужас. Вы думаете, что купили актив, который подрастет в цене. Ошибка. Вы купили пассив, который невозможно продать. Ни через год, ни через три. Местные постоянные жители прекрасно знают про сажу и вонь товарняков — они это не купят. Посуточникам, как мы выяснили, это не нужно. А искать других таких же «доверчивых инвесторов» на вторичном рынке вы будете годами. В итоге вы останетесь с неликвидом на руках, который невозможно сдать, но за который нужно ежемесячно платить налоги и коммуналку. Занавес. Почему вам это продали? Потому что брокеру нужно закрыть план сегодня. Ему плевать, что будет с вашими деньгами завтра. Вы просто стали спонсором его комиссии. Вы оплатили его отпуск своими нервами и замороженным капиталом. Из-за таких историй у людей формируется панический страх. Когда я предлагаю брокерам и инвесторам зайти в стратегию по выкупу паркингов в Сочи, многие шарахаются: «Татьяна, мы уже слышали про парковки в Питере..., это неликвид!». Кстати, мне удалось спасти несколько людей от инвестиций в неликвидые паркинги Питера А теперь давайте отделим мухи от котлет. Проблема не в слове «паркинг». Проблема в отсутствии системы оценки и анализа. Посмотрите на нашу стратегию в Сочи. - Мы выкупаем места в готовом ЖК комфорт-класса. Это закрытый, сухой подземный паркинг с охраной и видеонаблюдением на закрытой территории. В локации, где дефицит парковочных мест - это катастрофа для жителей, а для нас - математически просчитанная возможность. ....