Предложение на вторичке растёт, но радоваться рано
Предложение на вторичке растёт, но радоваться рано На 5 октября на ЦИАНе в Москве 37 243 объявления о продаже. На 1 сентября было 35 939. Плюс 1 304 объявления, или 3,6% за месяц с небольшим. Полгода предложение стояло почти на месте, около 36 тысяч. Теперь шевельнулось. Я смотрю на эту кривую и вижу два изменения. Первое, покупатели опаздывают за ценой. Человек решил, что купит квартиру на свои деньги. Начал выбирать. И пока выбирал, цена выросла сильнее, чем он рассчитывал. Чтобы добавить до желаемого варианта, денег взять неоткуда. А на то, чтобы понизить требования и уложиться в бюджет, нужно больше времени. Поэтому цена перестаёт казаться справедливой, и покупатель притормаживает. Второе, продавцы поверили в себя. И перешагнули реальный порог роста цены. Как всегда в такие моменты, в жилом комплексе находится один, кто выставит квартиру слишком дорого. Остальные, как мартышки, повторяют за ним и прибавляют сверху ещё немножко. А как же? У них ведь квартира лучше остальных. «Вы не понимаете, Юля! У моей квартиры реальные преимущества перед другими!» Дальше идёт список: планировка, ремонт, окна с видом куда угодно. Главное, найти плюсы, способные поднять цену на немыслимую высоту. Но оно так не работает. Сейчас типовую квартиру реально продать самому. Ничего сложного в этом нет. Кроме одного. Надо, чтобы собственная крыша не улетала за облака и не начинала течь. Исходить нужно не из того, что кажется привлекательным в вашей квартире, а из того, как устроен спрос. Как выбирает покупатель. С чем сравнивает. А теперь о главном: что это за рост? Если честно, пока не понимаю. Версий две. Либо это сезон. Конец сентября и начало октября, стандартное время, когда продавцы выходят на рынок после лета. Тогда всплеск временный, и к новогодним праздникам спрос полностью съест наметившийся рост. Либо у покупателей всерьез и надолго просела платёжеспособность, спрос слабеет, и квартиры просто дольше висят в объявлениях. Тогда плюс на графике - это начало стагнации на рынке. Не путь к снижению цены! Никакого массового снижения особенно на типовое жилье не предвидится. Но сделок реально станет меньше на какой-то период. И есть третье, чего я посчитать не могу. Часть этих 3,6% выставили квартиру, чтобы тут же купить другую. Сколько их, реального способа вычислить у меня нет. Но каждый такой продавец, продав свою, пойдёт покупать чужую. И плюс на графике обнулится сам. Мой прогноз пока осторожный. Если через пару месяцев предложение вернётся к 36 тысячам, это было временное сезонное изменение. Если продолжит расти, дело в деньгах покупателей. С оптимизмом я бы повременила. Один месяц небольшого роста после полугода на месте ещё не разворот. Наблюдаем дальше. Как я считаю Беру количество объявлений на ЦИАНе, только по Москве. Считаю эту площадку самой достоверной по числу размещаемых объектов. Цифра грязная, я понимаю: объявление не равно квартире, одна и та же может висеть у трёх агентов. Но смотрю я её регулярно, а в динамике она честная. Область и регионы не беру, там ситуация бывает диаметрально противоположной.