Возможное банкротство предыдущего продавца при близких сделках: отказываться от квартир... — 8 июля 2026 г. в 16:30:34.601
Возможное банкротство предыдущего продавца при близких сделках: отказываться от квартиры или проверять? В чате в телеграмм мне был задан вопрос про близкие переходы прав собственности в контексте возможного банкротства предыдущего продавца. В целом о рисках близких переходов права я уже говорил раньше. Они связаны не только с возможным банкротством бывшего владельца, но и с другими основаниями. Но сейчас давайте рассмотрим именно этот контекст. Итак, мы покупаем квартиру, а нынешний продавец сам приобрёл её сравнительно недавно. Мы боимся банкротства предыдущего собственника и отказываемся от покупки или боимся, но не отказываемся, а проверяем? Или вообще не боимся его? Для ответа на этот вопрос большое значение имеет, насколько близко друг к другу проходили сделки. Если в течение года квартира была перепродана дважды или несколько раз, такая цепочка воспринимается судами как высоко рисковая. Это не означает, что сделки автоматически признают недействительными. Но вряд ли суд в этом случае сочтет, что покупатель проявил должную осмотрительность. И если именно наличие должной осмотрительности в рамках судебного процесса будет являться критичным фактором, его отсутствие приведет к плачевному результату. Но, конечно же, значение имеет не только факт близости переходов права, но и их "контекст". Верховный суд обращал внимание, что один только короткий срок владения ещё не доказывает незаконность сделки. Например, быстрая продажа унаследованной квартиры сама по себе может иметь вполне разумное объяснение. То есть важен не только срок, а вся совокупность обстоятельств. Что происходит при банкротстве? Финансовый управляющий поднимет и проанализирует сделки должника как минимум за три года до принятия судом заявления о банкротстве. Но внутри этого периода действуют разные основания: — до одного года может оспариваться сделка с неравноценным встречным предоставлением — например, когда квартира продана существенно дешевле рынка; — до трёх лет — сделка, совершённая с целью причинить вред кредиторам, если такой вред возник, а покупатель знал или должен был знать о цели продавца; — сроки один и шесть месяцев относятся прежде всего к сделкам с предпочтением одному кредитору перед другими: например, когда имущество передаётся кредитору в счёт долга, проводится зачёт или за счёт сделки преимущественно погашается конкретный кредитор. Для обычной продажи квартиры независимому покупателю это не основное основание риска. Отдельное значение имеет аффилированность. Если квартира передавалась родственнику, связанному лицу или участнику общей схемы, доказать добросовестный характер сделки становится значительно сложнее. Поэтому особенно внимательно мы относимся к ситуациям, когда: 🔴 предыдущий переход был по дарению; 🔴 в цепочке участвовало юридическое лицо и возможную связанность участников трудно проверить; 🔴 квартира несколько раз перепродавалась за короткий период; 🔴 в договоре была указана заниженная цена; 🔴 расчёты подтверждаются только распиской, а иных обстоятельств, подтверждающих реальную передачу денег, нет 🔴 деньги от продажи пошли на погашение долга перед отдельным кредитором (не считая обычного погашения ипотечного кредита залогодержателю при продаже квартиры из-под залога); 🔴 после продажи прежний собственник продолжил фактически распоряжаться квартирой. При этом процент снижения цены сам по себе ничего окончательно не решает. Верховный суд недавно указал: даже отклонения более чем на 20% недостаточно, чтобы автоматически признать цену неравноценной. Нужно учитывать состояние квартиры, историю её предложения на рынке, обстоятельства продавца и другие условия сделки. Например, если похожая квартира стоила около 30 млн., но конкретный объект долго рекламировался за 25 млн. и за эту же сумму был реально продан, это одна ситуация. А если в договоре указано 15 млн., подтверждения расчётов нет, участники связаны между собой, а через месяц квартира перепродана уже за 30 млн. — совсем другая. @exp_ned