Главный по Метрам | Недвижимость в Москве | Алексей Михайлов
Бизнес · 8 июня 2026 г.
🧐 Почему инвестиции в промзоны — это путь к потерям? — 8 июня 2026 г. в 11:38:22.338
🧐 Почему инвестиции в промзоны — это путь к потерям? Я постоянно слышу от "экспертов", что нужно инвестировать в недвижимость, которая находится в промзонах. Часто из этого следуют тезисы: «Если локация развивается, то она становится дороже». А что, если я скажу вам, что это не так? И, послушав эти советы, вы, скорее всего, потеряете деньги. С одной стороны, тезис правильный, если локация развивается и становится лучше, то она будет дорожать. Но когда мы руководствуемся этим правилом, нам нужно понимать две вещи: каковы истинные горизонты её развития и как именно она будет развиваться? Давайте пошагово разберем, как я оцениваю локацию, прежде чем предлагать проекты внутри неё своим клиентам. Шаг 1. Изучаем участников развития Кто заходит в локацию? Один мощный, именитый девелопер с поддержкой госбанка и опытный генподрядчик — или куча мелких игроков? Важно понять, есть ли у девелопера реальный опыт строительства домов заявленного класса. Если нет, то необходимо соотносить ожидания с реальностью, делая солидную поправку на результат. Шаг 2. Обращаем внимание на заинтересованность города Изучаем, как город участвует в застройке этой локации: с чем он туда заходит и пушит ли это через свои новостные каналы. Если да — это огромный плюс. Просто вспомните, сколько раз Сергей Семёнович открывал набережную Марка Шагала, и сколько сейчас стоят квартиры на ЗИЛе. Шаг 3. Изучаем последовательность застройки Правильный сценарий выглядит так: 1) жильё, 2) социалка 3) коммерция Важно понимать, на каком этапе вы заходите в проект. Шаг 4. Анализируем план застройки • Какое количество квадратных метров и квартир? • Насколько это вплетается в существующую ткань города? • Какая будет инфраструктура, чего, сколько и когда появится? • Реальна ли функция заявленной коммерции (особенно это касается бизнес-центров)? • Достаточно ли запланированной инфраструктуры? • Каким будет благоустройство и кто за него отвечает? Шаг 5. Оцениваем конкурентное окружение Стараемся избегать кровавого океана предложений. Выбираем что-то уникальное или то, на что стабильно есть спрос. Все эти шаги нужны, чтобы определить правильную точку входа в локацию и конкретный проект. Я убежден, что самый идеальный горизонт для инвестиций, это 5–6 лет. Именно в этом промежутке чаще всего происходит активное раскрытие потенциала локации (в зависимости от момента входа), а в цене это развитие ещё не учитывается. Выбирая локацию, обязательно задавайте себе вопрос: «Когда моему потенциальному покупателю/арендатору будет просто нормально, а когда — кайфово?» При этом, я всегда советую избегать океаны предложений и обещаний "города-сада" через 10 лет. Чаще всего палка, воткнутая в землю, не является хорошей инвестицией.