Главный по Метрам | Недвижимость в Москве | Алексей Михайлов
Бизнес · 29 июня 2026 г.
🤯 Город-сад или реальный инвест: как отличить одно от другого? — 29 июня 2026 г. в 08:55:08.178
🤯 Город-сад или реальный инвест: как отличить одно от другого? В прошлом посте я рассказывал о 5 шагах оценки локации. Теперь покажу, как это работает на конкретных примерах. Пример 1. Южный порт Это огромная территория развития, которую мэр Москвы анонсировал как строительство нового, уже десятого по счёту Москва-Сити (честно говоря, я со счёта уже сбился). Вроде бы мэр сказал — значит, будет развитие. Но суть в том, что сюда зашли только два девелопера с жильём комфорт-класса — проекты Level Южнопортовая, Ultima City — и два с жильём бизнес-класса: Портленд и Адмирал. Возможно, когда-то подтянется Аеон со своим премиум классом, но учитывая масштаб застройки, это будет совсем не скоро Если вы приедете в локацию, то сразу поймёте, что бурным развитием там даже не пахнет. Но даже если мы поверим в это бурное развитие, то я убежден, что покупать евро-2 за 20 млн рублей в абсолютно сырой локации по цене уже готовой локации ЗИЛа — максимально глупое решение. Также я отмечу, что Южный порт, вероятнее всего, не повторит успех Большого Сити. В Москва-Сити строится жильё исключительно премиум-класса, а само сердце делового кластера создавалось более 15 лет, что и стало мощным импульсом к развитию. Даже на заре проекта инвестиции в него были оправданы, несмотря на сырую локацию, так как это был абсолютно новый для нашей страны продукт. Что мы имеем в Южном порту? — Застройка жильём комфорт-класса. — Высокая цена относительно конкурентов. — Очень длинные горизонты развития локации. Южный порт — это та самая палка, воткнутая в землю с обещаниями города-сада. Пример 2. Локация Павелецкой Это также достаточно большая территория, которую окружают Замоскворечье, Донской район и ЗИЛ. Здесь строится жильё исключительно бизнес и премиум класса. Есть утверждённый план развития КРТ Дербеневская, которым занимается девелопер Пионер (готовность намечена к 2033 году). Локация обладает огромным потенциалом с точки зрения деловой активности: тут расположены якорные арендаторы вроде Яндекса, строятся новые бизнес-центры, а в двух станциях метро — мощный банковский сектор. Помимо КРТ Дербеневская, в дальнейшем будет застраиваться Павелецкий грузовой двор и благоустраиваться Дербеневская набережная. А уже готовые и сложившиеся районы вокруг стоят 1,5–2 млн рублей за квадратный метр. Так почему Павелецкая должна стоить дешевле? Я считаю, что исходя из этих факторов, проекты в локации Павелецкой можно покупать, т.к. она обладает реальным и осязаемым потенциалом. Что мы имеем на Павелецкой? — Низкая цена относительно конкурентов. — Понятные горизонты развития. — Сильное окружение. — Застройка жильём бизнес и премиум класса. 💭 Вывод В отличие от города-сада, реальный актив обладает следующими параметрами: 1. Однородная застройка, которая вписывается в существующую ткань города 2. Понятные временные горизонты развития с конкретными проектами и ТЭПами 3. Обоснованная точка притяжения, которая действительно заинтересует людей 4. Реальный интерес со стороны города Очевидно, что в сравнение попали две локации из совершенно разных ценовых категорий. Но суть поста в том, чтобы показать вам саму логику выбора локации и уберечь от вложения денег в бесконечное ожидание города-сада. Будьте грамотны, инвестируйте в недвижимость с умом.