Главный по Метрам | Недвижимость в Москве | Алексей Михайлов
Бизнес · 27 мая 2026 г.
🧐 Как изменился рынок недвижимости за первое полугодие 2026? — 27 мая 2026 г. в 16:19:08.439
🧐 Как изменился рынок недвижимости за первое полугодие 2026? Каждый год рынок недвижимости меняется. Меняются тренды, тенденции, спрос, предложение. И если вы выбираете недвижимость как способ инвестирования денег — вам нужно всё это понимать. Давайте разбираться, что произошло за эти полгода и что на это повлияло. Новостройки За прошедшие пять месяцев 2026 года общее количество ДДУ фактически не растёт и остаётся на уровне 2,8-3 тыс. штук. Выручка девелоперов тоже стоит на месте. По идее, должна быть коррекция цен. Но средняя цена за квадратный метр выросла с 657 тыс. ₽ до 677 тыс. ₽. Почему так? Всё просто. За ценообразование отвечают банки. Зарабатывают — банки. А девелопер несёт все расходы. Ну и не забываем про геополитику. Укрепление рубля приводит к сокращению доходов бюджета. В таких условиях государство может искать дополнительные источники доходов, что потенциально означает повышение налогов. Следовательно, растут цены в тех или иных отраслях, связанных со строительством. Из-за повышения налогов бизнес теряет значительную часть прибыли, а значит, начинает сокращать штат. Сокращение штата ведёт к сокращению доходов населения, а это, в свою очередь, — к сокращению спроса. Также это приводит к снижению количества рабочей силы и, соответственно, к снижению мощностей стройки. Именно поэтому девелоперы выходят с максимально камерными проектами на 200–300 квартир и сроками реализации в 4–5 лет. Это позволяет им задирать цену и продавать по 3-4 квартиры в месяц. Появляются клубные дома даже в Зябликово (Привет, А101 со студиями по 19 млн ₽). Я считаю, что такое можно покупать, только если там есть интересный финансовый инструмент, либо вы решаете какую-то свою узкую задачу. Например, вы хотите жить на Динамо и покупаете Музу или С5 по 1 млн за метр. Дорого? Пздц как дорого. Но если вы хотите там жить и у вас нет всей суммы на руках, то почему бы и нет? Но есть и хорошие новости, коррекция всё же есть. Она касается уже строящихся проектов с большим объёмом квартир, которые нужно распродать. Например, за последние 2 месяца мы с клиентами забирали следующие лоты: ▪️Преображенская площадь евро-2 за 18 млн ▪️ЗИЛ Спарк евро-2 за 18–19 млн ▪️Соул евро-3 за 28,5 млн ▪️Преображенская площадь евро-3 за 28 млн ▪️Пейв евро-2 за 18,8 млн Суть в том, что эти предложения доступны только за кэш или в семейную ипотеку. Но их уникальность в том, что даже при покупке за 100% оплату они дешевле аналогичных предложений на вторичном рынке на 20–30%. Это позволяет перепродать их с доходностью 10–15% годовых без учёта роста рынка, а это уже выше текущих депозитов. Что замечательно! Вторичка Ох, а тут как будто бы всё замечательно. Здесь часто появляются хорошие предложения, которые быстро выкупают. Высокий спрос провоцирует рост цен. Только за апрель было зарегистрировано 13,5 тыс. ДКП — это выше среднего по рынку значения в 12 тыс. Депозиты стали раскрываться, а на фоне снижения ключевой ставки люди начали активно брать займы от работодателей со ставкой от 3 до 10% на срок от 10 до 15 лет. Ещё в ноябре 2025 можно было купить евро-2 в МОДе за 21 млн, а сейчас первая цена хорошей евро-2 начинается от 24 млн. Евро-3 можно было купить за 28 млн, а в апреле этого года мы купили уже за 32 млн. Но даже на активно растущем рынке, без субсидированных программ и ипотек, можно найти выгодные лоты в недооценённых рынком проектах. Например: Остров, Хедлайнер, Левел Селигерская, Соул, Левел Мичуринский, Лайф Варшавская и т.д. 💭 Вывод На самом деле многие думают, что рынок недвижимости сейчас болен. Но я считаю иначе: он лечится от перегретости госпрограммами, и здесь уже начинаются нормальные рыночные отношения. Думаю, тренд на разогрев вторички сохранится до осени, а новостройки продолжат корректироваться через скрытые скидки. Я не буду советовать, что покупать: новостройки или вторичку. Каждый из этих рынков решает диаметрально разные задачи. Будьте грамотны, инвестируйте в недвижимость с умом!